Ипотечное кредитование, несмотря на все кризисы, продолжает уверенно расти. В 2015–2016 годах ипотека была, пожалуй, единственным сегментом кредитного рынка, который вырос по отношению к ВВП. При этом при всех международных сравнениях уровень проникновения ипотечного кредитования в России, составляющий немногим более 5% ВВП, кажется очень низким. В странах центральной Европы это 25–30% ВВП, а в развитых странах бывает и более 100% ВВП.
Что же обеспечивает рост ипотеки в России и насколько рационально поведение заемщиков, принимающих решение повесить на себя значительный долг? Хотя ипотека стала предметом многочисленных шуток о кредитной кабале, в реальности есть много причин, почему заемщики берут кредиты — и выигрывают от этого.
Важная причина приобрести квартиру в ипотеку — это отсутствие в России полноценного рынка арендного жилья. Правда, квартиры можно покупать в ипотеку и для сдачи внаем, если кредит не возьмет арендатор, его может взять арендодатель. На растущем рынке цена аренды жилья была часто близка к сумме ипотечного платежа, но в период кризиса аренда оказывается все же заметно дешевле ипотеки. И поэтому, с другой стороны, покупать квартиру только для сдачи в аренду часто оказывается не самой лучшей инвестицией: ипотеку не отбить, а свои деньги можно вложить и в более ликвидные активы. В 1990-е и 2000-е годы быстрый рост стоимости недвижимости делал такие инвестиции оправданными даже без сдачи в аренду, но времена меняются, и доля инвестиционных квартир резко упала.
Другая проблема — отсутствие профессиональных арендодателей. Только ты устроил ребенка в школу или детский сад, записался в поликлинику, купил абонемент в бассейн, как у арендодателей изменились обстоятельства и они теперь сами будут жить в этой квартире или же им потребовалось ее срочно продать. Проблема аренды у физлица состоит в том, что арендатор всегда «сидит на чемоданах». В чужой квартире нет смысла делать ремонт, а то цена аренды вырастет (многие договариваются сделать ремонт в счет арендных платежей — но в итоге тема роста ставки аренды всё равно возникнет). Нет смысла покупать хорошую мебель и бытовую технику: не факт, что она потребуется на новом месте. В итоге аренда (за исключением премиального сегмента, конечно) оказывается сопряжена с более низким качеством жизни: человек всю жизнь живет в чем-то вроде общежития. Это подходит для студентов и молодежи. Для людей семейных, особенно с детьми, такой вариант оказывается неприемлемым, хотя и может иметь смысл на время накопления первоначального взноса на ипотеку, ремонта и т.п.
Но всё же и с чисто с финансовой точки зрения ипотека часто оказывается довольно хорошим решением. Главное — самому рассчитать свои силы и не брать кредит на самой грани возможностей.
Как ни парадоксально, покупка квартиры в кризис в ипотеку оказывается очень хорошей инвестицией. Да, ставка по кредиту, возможно, будет не минимальной, зато минимальной окажется стоимость самой квартиры, а у покупателя будет больший выбор квартир, чем на перегретом рынке. Сам кредит, кстати, в будущем вполне можно и рефинансировать на более выгодных условиях.
По данным сайта irn.ru, средняя стоимость квадратного метра в Москве с конца 2010 года по середину 2016 года выросла со 130–140 тыс. рублей до 170–180 тыс., то есть на 30% за пять лет — примерно на 6% в год. В этом расчете мы купили квартиру не на самом дне (весной 2009 года — около 120 тыс.) и не сравнивали с максимальной ценой конца 2014 года (более 200 тысяч), то есть мы исключили фактор очень большой удачи. Эти 6% в год вполне оправдывают небольшую переплату за повышенную ставку процента.
Похоже, что цены на недвижимость в России и особенно в Москве уже нащупали свое дно и начался небольшой рост: с сентября цены подросли на 2–5%. В то же время на первичном рынке пока доступен значительный объем предложения, который дает достаточный выбор для поиска оптимального варианта.
Многих волнует вопрос, не стоит ли немного подождать и получить ипотечный кредит заметно дешевле. Сейчас средняя ставка выдаваемых кредитов составляет около 12,5%. Это немногим (что-то на 0,3%) выше уровня 2014 года, отмеченного минимальным уровнем ставок. Если инфляция продолжит устойчиво снижаться, ставки могут еще снизиться, через пару лет мы может увидеть ставки на уровне 10%, но и недвижимость к тому времени может подорожать от текущих минимумов, а вся экономия окажется ложной. Можно заработать, разместив сумму первоначального взноса на вкладе, но если купить квартиру, то доход от роста ее стоимости можно получить от всей стоимости квартиры, а не только от своего взноса.
Ключевой вопрос — это уверенность человека в своей работе и оценка им своего кредитного риска. Впрочем, здесь также стоит быть совершенно рациональным. Если человек не может платить за квартиру и понимает, что эта ситуация вряд ли скоро изменится, более рационально не пытаться ее сохранить любым путем, копя штрафы и пени, а продать квартиру под контролем банка, вернуть кредит и получить оставшиеся деньги — по сути, свой первоначальный взнос. У валютных ипотечников это не получается из-за резкого роста курса валют, поэтому кредит оказывается больше стоимости квартиры, но в большинстве случаев даже дефолт по ипотеке — не конец жизни, а просто ее новая страница.
Автор — старший управляющий директор — главный аналитик Сбербанка России
