Не спешите переезжать на завод!

Не секрет, что на рынке жилой недвижимости сейчас кризисное затишье: люди не спешат инвестировать в квартиры, боясь прогореть. Интересно, как в данной ситуации чувствует себя рынок коммерческой недвижимости? Об этом «Известиям» рассказал Евгений Гольцов, заместитель генерального директора компании «Авилон Плаза».

Евгений Владимирович, так как сегодня обстоят дела с арендой офисов?

Хуже, чем с жилой недвижимостью... С приходом кризиса коммерческая недвижимость по темпам падения спроса заметно обгоняет рынок жилья. Потому что она, как никто другой, подвержена влиянию макроэкономических и геополитических факторов. Учитывая, что объемы строительства на рынке офисных помещений в последние годы стабильно росли, а спрос падал, возник серьезный дисбаланс. Если сравнивать текущую ситуацию с кризисом 2008–2009 годов, то в 2009 году объем свободных офисных помещений в абсолютных величинах был в полтора раза меньше, чем сейчас. Другими словами, сейчас вакантность выросла: по итогам третьего квартала 2015 года на рынке вакантно (свободно) порядка трех миллионов квадратных метров качественных офисных площадей, то есть каждый шестой квадратный метр сегодня свободен.

Как-то совсем печально все...

К сожалению, да. И нам приходится воспринимать текущую ситуацию как данность.

И тем не менее: какие офисы сегодня востребованы? Сохранилась ли тенденция прошлых лет, когда компании переезжали из красивых дорогих помещений в здания бывших заводов, или актуальны другие тренды?

Сейчас у арендаторов два основных тренда. Первый: они остаются на качественных площадях, которые занимали ранее, но пытаются их оптимизировать. Например, если в прошлом году на одного офисного работника приходилось порядка 13 квадратных метров, то сейчас этот показатель снижен до 9 квадратных метров. Люди выносят зоны досуга в места общего пользования, пересматривают с помощью дизайнеров и архитекторов распределение офисного пространства и тем самым экономят порядка 30% средств на арендной плате. Я уж не говорю про сокращения персонала, что тоже является основным трендом 2015 года, но это уже внутренняя политика компаний.

Вторая история — это переезд в более дешевые офисные площади, в те самые бывшие корпуса заводов, о которых вы упомянули. Так поступило порядка 30% компаний, которые раньше арендовали помещения в бизнес-центрах. Однако такое поведение было характерно для конца прошлого года и первой половины текущего, а сейчас собственники более качественных помещений поняли размер бедствия и пересмотрели ценовую политику в сторону уменьшения. Таким образом, сегодня у арендатора появился выбор: за те же деньги, что он платит за помещение на заводе, он может снять более качественное и престижное помещение «B+», а возможно, и «А»-класса и получать абсолютно другой набор услуг от собственника здания.

Помимо снижения арендной ставки, какие еще льготы и преференции готовы предложить владельцы офисов арендаторам? Мы знаем, что, например, ваш бизнес-центр разработал целый комплекс мер по привлечению и удержанию клиентов...

Да, это так. Надо сказать, что в бизнес-центре «Авилон Плаза» сегодня занято порядка 87% площадей при среднерыночном показателе вакантности 29% для класса «А», так что пострадали мы гораздо меньше собственников других подобных объектов. Произошло это именно благодаря нашей политике лояльности по отношению к клиентам. Наша позиция такова: проще и дешевле договориться с существующим арендатором, чем найти нового. Еще в начале года мы разработали комплекс мер по удержанию арендаторов. И главное в этой программе даже не снижение арендной платы, а целый ряд преференций, который мы предоставляем нашим клиентам. Это и рассрочка платежей без начисления каких-либо пеней и штрафов, и предоставление бесплатных мест на парковках бизнес-центра, и даже бесплатный ремонт помещения по желанию клиента. Кроме того, мы ввели систему мотивации следующего характера: учитывая, что у нас все же есть свободные площади, мы сотрудничаем с арендаторами как, скажем, с агентами по привлечению новых клиентов. Нам даже выгодней сотрудничать с нашими же арендаторами, чем с риелторами, поскольку комиссия за привлечение новых клиентов в данном случае не выплачивается деньгами, а засчитывается в счет будущих арендных платежей той самой компании, которая «привела друга» в «Авилон Плаза». Ну и самое главное, о чем хочется сказать: не важно, кризис на рынке или подъем, рассматривать арендатора только как источник получения денег, в корне неправильно, ведь он является в первую очередь партнером, которого надо слышать, понимать и помогать.

Каково вообще, на ваш взгляд, будущее рынка офисной аренды?

Рынок недвижимости достаточно инертен и отыгрывает экономическую ситуацию с опозданием, и то, что сегодня происходит с нашей экономикой, скажется на нем примерно через полгода. Поэтому говорить о каких-либо переменах к лучшему в 2016 году я бы не стал. Думаю, что положительную динамику мы увидим не раньше конца следующего года. Что касается именно офисной недвижимости, то, учитывая снижение арендных ставок в текущем моменте, потенциал для роста у нас есть. Уверен, что после окончания кризиса — а он рано или поздно обязательно закончится — коммерческая недвижимость снова выйдет в разряд высокодоходных направлений бизнеса.