Рублевка перестает быть элитной

Ореол престижности западного направления Подмосковья в последнее время начал меркнуть. К выводу о том, что элитный имидж жилья на Рублевке размывается, пришли в результате исследования подмосковной недвижимости аналитики консалтинговой компании «Метриум Групп».

— Впервые за всё время на Рублевке начали появляться бюджетные, доступные в плане цены, проекты по 2–5 млн рублей за квартиру. В прошлом году здесь вышел жилой комплекс комфорткласса «Успенский» (девелопер — «ЭкоСтрой-Инвест»), в этом году стартовали еще два проекта того же сегмента — «Дом на Успенке» («Соцпромстрой») и Apila («ЮИТ СитиСтрой» — «дочка» финского концерна YIT). В следующем году планируется выход проекта «Мортона» рядом с Рублевским предместьем и Ильинским шоссе, где заявлено строительство панельного жилья, — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — Рядом с этими проектами есть несколько коттеджных поселков премиум-класса, например «Успенка 21», «Успенские усадьбы», где стоимость домовладений составляет 23–90 млн рублей. В той же зоне, в 20 км от МКАД, находится, например, поселок «Горки-10», где цены на недвижимость доходят уже до 700 млн рублей за объект.

Тренд подтверждают и другие представители рынка недвижимости. Так, Сергей Лядов, представитель девелоперской компании «Сити XXI век», обратил внимание, что подобные крупные проекты на Рублевском направлении также реализуют другие девелоперы. На участке площадью порядка 100 га с собственным озером будет построено 514 тыс. кв. м жилья. На данный момент цены на квартиры составляют около 2–4 млн рублей. При этом неподалеку расположены такие коттеджные поселки, как «Барвиха Клаб» с ценами от 50 млн рублей и «Горки XXI», где предложение начинается от 100 млн за дом.

Максим Морозов, управляющий партнер M9 Development, назвал в качестве примеров доступных проектов, появившихся на престижном направлении, «Звенигород Family Парк» (48-й км Рублево-Успенского шоссе; 2,7–8,6 млн рублей), «Грибаново» (21-й км; 7–10 млн рублей). Для сравнения, рядом по Рублевскому направлению расположен поселок «Горки-2», где цены начинаются уже от 50 млн рублей.

— Почти все новые бюджетные проекты имеют инфраструктуру, опирающуюся на инфраструктуру Рублево-Успенского шоссе, — уточнил эксперт. То есть в ряде случаев будут использоваться одни и те же водопроводы и канализация, а также интернет-сети и прочее.

Одновременно прогнозируется обострение транспортных проблем, увеличение пробок.

— Строительство многоэтажных комплексов по данному направлению окажет существенное воздействие на транспортную инфраструктуру, реконструировать которую и повысить пропускную способность которой крайне сложно ввиду отсутствия свободных участков и существующей застройки вблизи шоссе. В результате негативным фактором такого соседства может стать нарушение уединенной и камерной атмосферы, характерной для люксовых поселков, — отметил Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

В результате появление объемного дешевого предложения может привести к снижению цен на всем направлении.

— На рынке соседство элитных объектов с объектами экономкласса, безусловно, снижает привлекательность элитного жилья в этой локации для клиентов, особенно если в соседях традиционные многоэтажки. Никто не захочет покупать коттедж стоимостью от 30 млн рублей, если из окна видна высотка, а не сосны, — заметил Андрей Соловьев, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.

Темпы строительства дешевых объектов, по мнению экспертов, будут только нарастать.

— В следующем году на фоне экономического кризиса тенденция смещения предложения в сторону низкобюджетного жилья усилится. Поэтому квартиры по цене 80–90 тыс. рублей за 1 кв. м и таунхаусы стоимостью 7–10 млн рублей, расположенные на самых элитных направлениях Подмосковья в пределах 20–30 км от МКАД, станут реальностью в самое ближайшее время, — говорит Литинецкая.

Соловьев также считает, что тренд, скорее всего, будет развиваться, поскольку строительство объектов элитного класса сегодня сопряжено с большими рисками.

— Для девелоперов сегодня встает вопрос, будут ли их объекты премиум-класса востребованы, как в докризисный период, и те, кто имеет возможность, проекты останавливают. Строительство жилья нижнего ценового сегмента менее рискованно в сегодняшней ситуации, поэтому этот формат будет более успешным, особенно малоэтажное строительство, — говорит он.

Основной удар, на его взгляд, придется на соседнее Новорижское направление. Оно также считается престижным, однако цена на земельные участки там, по оценке Соловьева, в среднем вдвое ниже. Впрочем, и Рублевка уже начала падать в цене.

— Тенденция снижения цен уже наблюдается, и это не связано напрямую со строительством объектов экономкласса по соседству. Удешевление может составить 10–15% — сегодня это общий тренд, возникший в результате экономических и политических потрясений 2014 года, — заметил Соловьев.

По мнению Литинецкой, на ближнем западе Подмосковья до сих пор есть множество крупных землевладельцев (в том числе Сбербанк, ВТБ), которые планируют развивать свои площадки.

— Однако если они будут реализовывать масштабные элитные проекты, то продавать их придется десятилетиями, поскольку покупателей, располагающих подобными суммами, больше не становится. А массовый сегмент на рынке недвижимости сейчас более «живой» — здесь самая высокая ликвидность и оборачиваемость денег, — считает она.