Собственники домов-книжек жалуются на управляющую компанию

Предприниматели, владеющие площадями в домах-книжках на Новом Арбате, которые власти Москвы хотят продать под гостиницу, жалуются мэру на управляющую компанию. Компания «Асалмаз», владеющая 567 кв. м в доме № 11, направила ему письмо (есть в распоряжении «Известий»), где отмечает произвол управляющей компании дома ГУП ЭВАЖД (Государственное унитарное предприятие города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов). Как следует из обращения, ГУП пересчитало площади, которые принадлежат предпринимателям, и после этого увеличило эксплуатационные платежи.

Как ранее заявляли городские власти, дома № 11, 15 и 21 на Новом Арбате планируется продать частным инвесторам под гостиницы в общей сложности за 9–10,5 млрд рублей. При этом, как писали «Известия», «книжки» не целиком принадлежат городу — там есть много частных собственников. В том числе это компании «Пектопа», «Евромагазин», «Асалмаз», «Татрус», «Инком-Недвижимость». В основном частные собственники занимают стилобаты — выдающуюся вперед двухэтажную часть «книжек».

По данным департамента городского имущества, только около 5% площади стилобатов принадлежит городу. При этом стилобат занимает примерно треть общей площади каждого здания. Город и частники в каждой «книжке» эксплуатируют единую систему инженерных коммуникаций. Технической возможности установить индивидуальные счетчики воды и света у владельцев нет, поэтому ежемесячные расчеты проводятся пропорционально площади, занимаемой собственниками.

В департаменте городского имущества активно готовятся к предстоящей сделке по продаже домов-книжек. Однако, как утверждают собственники помещений, город не ведет с ними пока никаких переговоров по поводу судьбы высоток и занимаемых ими площадей.

17 сентября внешнеэкономическая компания «Асалмаз», специализирующаяся на продаже оборудования для горнодобывающей и цементной отраслей промышленности, направила на имя мэра Москвы Сергея Собянина обращение, в котором говорится, что компанию фактически выгоняют из здания. 

«Согласно выписке из техпаспорта ТБТИ, общая площадь всего здания составляет чуть более 47 тыс. кв. м, доля «Асалмаза» в этой площади равняется 1,2%», — говорится в обращении.

При этом управляющая компания здания ГУП ЭВАЖД, согласно письму, в течение последних лет несколько раз пересчитывала площадь здания, приходя к разным результатам.

«В январе 2012 года, согласно расчетам ГУПа, площадь здания уменьшилась до 15 515 кв. м вместо 47 000 кв. м, а доля «Асалмаза» увеличилась до 3,77%, — сказано в письме. — В письме № 1732 от 31 июля 2012 года ГУП вновь меняет площадь, доведя ее до 14 895 кв. м, а нашу долю по оплате затрат увеличивают до 3,8%. Придумывая выгодные ГУПу площади и соответственно меняя долю «Асалмаза», ГУП устанавливает завышенные и необоснованные эксплуатационные затраты по содержанию здания. Компания «Асалмаз» регулярно оплачивала счета и подписывала акты сверки выполненных работ, по которым было видно, что задолженности ВК (внешнеэкономическая) «Асалмаза» не существует. Однако в конце 2013 года появился мифический долг в сумме более 6 млн рублей, вытекающий из манипуляций с площадями. Возможно, это связано с готовящейся продажей трех домов-книжек на Новом Арбате».

— Длительное время управляющая компания злоупотребляла своим монопольным положением, — рассказал юрист компании Юрий Черкашин. — В здании вместе с нами примерно десяток частных собственников. Но основным владельцем, конечно, является правительство Москвы. Поставить индивидуальные счетчики на воду, отопление нельзя, у нас всё общее. ГУП всё время хочет переложить бремя эксплуатационных платежей на нас, а город от них освобождается. ГУП уменьшает площадь здания постоянно — то у них 17 тыс. кв. м, то 16, то 15, то 14.

По словам юриста, у компании есть документы, согласно которым она регулярно оплачивала счета, выставляемые ГУП ЭВАЖД. Каждый месяц документально фиксировалось, что стороны претензий друг к другу не имеют. Однако в 2013 году ГУП ЭВАЖД задним числом пересчитало стоимость расходов и сообщило «Асалмазу», что у компании долг около 6 млн рублей. В 2014 году ГУП взыскало эти деньги с компании через суд. Как сказано в решении московского арбитражного суда от 17 июня 2014 года, суд установил, что доля «Асалмаза» в общей площади здания — 2%. 

— Решение о долге шокировало нас, — сказал Юрий Черкашин. - Поскольку компания и так исправно оплачивала счета исходя из занимаемой нами двухпроцентной доли от общей площади здания.

Отношения «Асалмаза» с ГУП ЭВАЖД зашли в тупик, руководство компании начинает искать себе новое место и хочет продать принадлежащие ему в «книжке» квадратные метры.

По словам гендиректора компании «Пектопа», которая занимает стилобат «книжки», Элеоноры Чесноковой, ГУП ЭВАЖД не пытается преувеличить долю ее компании в общей площади здания. В «Инком-Недвижимости» не смогли оперативно ответить на запрос «Известий», с остальными собственниками связаться не удалось.

В то же время в пресс-службе департамента ЖКХ и благоустройства Москвы, которому подчиняется ГУП ЭВАЖД, опровергли утверждение, что ситуация с «Асалмазом» может быть связана с желанием мэрии продать дома-книжки.

— В период с 2010 по 2013 год коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации помещений инженерного оборудования и коммуникаций на объекте, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 11, стр. 1, были предоставлены надлежащего качества, ООО «ВК «Асалмаз» фактически приняло данные услуги и частично их оплатило. Претензий по поводу качества оказанных услуг в адрес ГУП ЭВАЖД не поступало, — отметили в пресс-службе. — ГУП ЭВАЖД на протяжении длительного времени обращалось в адрес ООО «ВК «Асалмаз» с письмами о заключении  договора на оказание услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации помещений,  инженерного оборудования и коммуникаций на вышеназванном объекте и оплате образовавшейся задолженности за оказанные услуги, однако ООО «ВК «Асалмаз»  уклонилось от заключения договора и оплачивало услуги частично в нарушение действующего законодательства, в результате чего образовалась значительная сумма задолженности за оказанные услуги.

По словам представителей компании «Асалмаз», все услуги были полностью оплачены на основании сответствующих договоров. Согласно последнему акту сверки взаиморасчетов (по данным за декабрь 2013 года) у компании никаких задолженностей не выявлено, добавили в фирме. 

В департаменте сослались на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2014 года, в соответствии с которым требования о взыскании образовавшейся задолженности с ООО «ВК «Асалмаз» в размере 6 млн рублей были признаны законными и обоснованными.

— В адрес ВК «Асалмаз» неоднократно направлялись разъяснения с указанием нормативно-правовых документов о необоснованности и незаконности производимых расчетов данной организацией исходя из 2% от общей площади здания, — добавили в департаменте.

По словам ведущего юрисконсульта фонда «Институт экономики города» Дмитрия Гордеева, если частные компании и городские структуры работают в одном здании, по закону они должны иметь равные права, но на практике они оказываются «в разных весовых категориях».

Также эксперт предположил, что в разные годы долю подсчитывали разные специалисты, и кто-то мог допустить ошибку в расчетах.