Исторические здания в центре Москвы переделают под гостиницы и галереи

Столичные власти нашли способ защитить памятники истории и культуры от недобросовестных собственников. Чиновники, бизнесмены и общественные деятели давно спорят о том, стоит ли продавать объекты культурного наследия и приспосабливать их, например, под гостиницы. Ранее власти рассматривали предложения инвесторов встраивать механизированные парковки в некоторые исторические здания. Как рассказала «Известиям» начальник управления рассмотрения документации и контроля проведения работ по сохранению объектов культурного наследия Мосгорнаследия Инесса Муратова, механизм, позволяющий продавать памятники истории и культуры, оставляет за властями право обратного выкупа зданий в том случае, если собственник нарушает условия охранного обязательства — документа, в котором прописаны объем и сроки выполнения ремонтно-реставрационных работ.  

— Чтобы сделать программу привлекательной для инвесторов, мы постарались уйти от жестких рамок и предусмотрели максимально расширенный функционал: приспособление в том числе под рестораны и гостиницы. Городу особенно нужны небольшие трех-четырехзвездочные отели и гостиницы экономкласса. Многие здания в первую очередь подходят для размещения культурных центров, музеев и галерей. Там можно выставлять всё что угодно — от раритетных автомобилей до уникальных коллекций ювелирных изделий, — говорит Муратова. — Памятники можно и нужно приспосабливать к современному использованию, город должен «дышать». Поэтому мы с большой охотой рассматриваем предложения инвесторов. Речь идет не о «новоделе», а о приспособлении, создании новых общественных пространств.

По ее словам, город рассматривает несколько вариантов механизма передачи объектов культурного наследия в собственность.

— Это, в частности, сдача в аренду с последующим правом выкупа, передача под банковскую гарантию, — пояснила Муратова. — Сейчас остановились на следующем: потенциальные собственники бьются за выкупную стоимость, определяемую аукционом. После этого подписывается договор купли-продажи, неотъемлемой частью которого является охранное обязательство.

Право собственности переходит от властей в частные руки, но предусмотрена возможность обратного опциона: если собственник не выполняет условия охранного обязательства по срокам или не выполняет их вообще, то город возвращает ему выкупную стоимость, которую он заплатил, за вычетом некой суммы — штрафной санкции, рассказала Муратова.

— Скорее всего, размер штрафа не станет фиксированным, возможно, для его расчета будет разработана специальная методика, — пояснила чиновница. — Запускать процедуру обратного выкупа мы сможем только тогда, когда у нас будут объективные данные о том, что собственник не может или не хочет продолжать реставрацию. 

По словам Муратовой, всего инвесторов ищут для 57 исторических зданий — часть из них пойдет по программе льготной аренды «1 рубль за 1 кв. м», а часть — по новой программе, на продажу. В первую очередь будут выставлены объекты, которые больше всего нуждаются в реставрации.

— С потенциальными инвесторами мы начинаем работать задолго до аукциона: проводим семинары, роуд-шоу, конференции, честно рассказывая о трудностях, которые их ждут, а их действительно много, ведь историческое здание — это огромный набор ограничений. Но мы предпочитаем, чтобы инвестор был максимально информирован и имел полное представление о том процессе, в котором ему предстоит участвовать, а не бросал работу на полпути, — рассказала Муратова. — Сложность в том, что право собственности регистрируется и может переходить, то есть собственник имеет возможность перепродать полученное здание. Возможно, мы внесем в договор пункт, согласно которому до момента завершения комплекса ремонтно-реставрационных работ собственник не имеет права перепродавать объект, закладывать его и т.д. 

Постановление правительства Москвы, которое разрешит передачу памятников истории и культуры в собственность, должно выйти до конца 2013 года: сейчас дорабатывается форма договора купли-продажи.

Директор по развитию Hilton Worldwide в России Игорь Дядченко считает, что заинтересованность инвесторов будет зависеть от условий договора в каждом отдельном случае.

— Условия могут быть настолько обременительными, что бизнесмен не пойдет на сделку. Во-первых, нужно отреставрировать объект, но понять, во сколько это обойдется, бизнесмен сможет только после разработки проекта реставрации. Также важно — позволяет охранное обязательство переделывать отдельные элементы здания или их надо сохранять. Например, деревянные рамы окон могут сами по себе являться объектами охраны, — говорит эксперт. — Как правило, объекты ветхие, и при восстановлении возможно обрушение, а это влечет огромные штрафы. Кроме того, в большинстве случаев нужно менять все коммуникации. После того как здание все-таки будет восстановлено, его надо поддерживать в том же состоянии, а это требует постоянных вложений. 

По словам Дядченко, приспособление исторических зданий под гостиницы, офисы и рестораны привлекательно, но не всегда возможно. Исторические объекты очень ограничены в перепланировке. Кроме того, через гостиницу или ресторан проходит огромный поток посетителей, соответственно, задача сохранить все исторические объекты усложняется. Обычно исторические здания используются как представительства: там располагается топ-менеджмент крупных компаний, проводятся приемы и другие официальные мероприятия. 

— В таких зданиях можно размещать галереи, мастерские или студии, но это скорее меценатство, проекты могут быть самоокупаемыми, но не прибыльными. С другой стороны, такие вещи очень хороши для имиджа, — считает эксперт. — Что касается выбора между арендой, даже по символической цене (речь идет о программе «1 рубль за 1 кв. м»), или покупкой — это вечный вопрос для бизнесменов.

Дядченко пояснил, что льготная аренда — это огромный плюс, но если здание в собственности — его можно продать по более выгодной цене, естественно, с передачей охранного обязательства.

— Несмотря на все сложности, которые могут возникнуть в процессе реализации программы, это правильный шаг. Только с привлечением частных инвестиций можно привести в порядок памятники. Что касается заинтересованности бизнеса, в большинстве случаев обременения компенсируются выгодным местоположением в центре города, — заключил эксперт.

Председатель центрального совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Галина Маланичева считает, что обратный опцион защитит памятники от недобросовестных собственников. 

— Важно, чтобы качество охранного обязательства, сроки и состав работ были прописаны очень детально, чтобы у собственника не возникло лазеек, — считает Маланичева. — Также важно отработать систему, при которой все обременения переходят на нового собственника в случае перепродажи.

В то же время эксперт полагает, что было бы предпочтительнее передавать объекты в собственность уже после того, как они будут отреставрированы. 

— Неудачным примером является усадьба на Таганской площади, которая находилась в частных руках. Владелица практически уничтожила здание, около пяти лет Мосгорнаследие возвращало объект, но это очень сложно: не хватает правовой базы, ведь право собственности у нас абсолютно, — рассказывает Маланичева. — Федеральное законодательство, в частности, 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» совершенствуется очень медленно, поэтому регионы вынуждены принимать свои нормы, чтобы сохранять и защищать памятники.

Опыт Лондона (там часто можно увидеть современное здание из стекла и бетона за историческим фасадом), на который обычно ссылаются сторонники реконструирования памятников, Маланичева считает «крайне неудачным».

— Когда речь идет о памятниках архитектуры, предметом охраны являются прежде всего объемно-планировочные решения. Надстройка и пристройка равносильны уничтожению, — уверена эксперт.