Московские офисы растеряли популярность
Доля вакантных офисных площадей в Москве сейчас колеблется, по разным оценкам, на уровне 13–16%. Изменения ситуации, равно как и повышения арендных ставок, аналитики не ждут еще в ближайшие полтора-два года.
По итогам I квартала текущего года арендные ставки на помещения в московских офисных зданиях не изменились: снять 1 кв. м в бизнес-центре класса А сегодня можно в среднем за $830 в год, класса В — за $430 в год. Руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield Денис Соколов сомневается, что роста цен в принципе можно ожидать в течение года. Похожего мнения придерживается управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев: риелтор говорит исключительно о возможном подорожании на «инфляционные» 5–10%.
Законсервированные арендные ставки объясняются большим количеством вакантных площадей. В компании Cushman&Wakefield говорят об увеличении доли свободных офисов с 13,4% до 13,9% за I квартал. При этом, по данным S.A. Ricci, в зоне ТТК свободны около 15% площадей, то есть почти 900 тыс. кв. м. Здания вблизи МКАД заполнены еще меньше, без арендаторов простаивают примерно 16–17% из них. Единственной проблемой существующих вакантных мест Денис Соколов называет не очень высокое качество офисов: большинство из них уже арендовались ранее. Поэтому найти хорошее помещение для большинства компаний по-прежнему довольно трудно.
Как вспоминает Константин Ковалев, в 2008 году, когда средняя стоимость 1 кв. м была примерно в полтора-два раза выше, объем незанятых офисов не превышал 1–3% от всего рынка. «Сегодняшняя доля вакантных площадей будет сохраняться на рынке еще несколько лет, но эта цифра не критична, — рассуждает эксперт. — В 2009 году в Москве пустовал фактически каждый четвертый офис, и тогда ситуация действительно привела к сильному падению цен». Денис Соколов придерживается схожей позиции: переизбыток площадей может серьезно отразиться на рынке, только если сохранится еще на протяжении пяти лет.
На большое число свободных офисов девелоперы ответили снижением ввода помещений. По расчетам Knight Frank, в I квартале в столице появились дополнительные 103 тыс. кв. м — в несколько раз меньше, чем в аналогичный период последних трех лет. Запланированные сроки сдачи практически всех крупных объектов сдвинулись на несколько месяцев. Общая площадь заявленных к сдаче в этом году бизнес-центров составляет 663 тыс. кв. м — то есть меньше, чем в 2011 году, когда итоговая цифра была зафиксирована на уровне 720 тыс. кв. м. При этом на бизнес-центры класса В, где переизбыток площадей значительно больше, по оценкам S.A.Ricci, придется лишь 32% новых сооружений.
