Больше комнат – цена за метр меньше?
Практически каждый столичный риелтор на рынке вторичного московского жилья знает, что лучше иметь в своем арсенале предложений десяток «однушек» или «двушек», чем одну четырехкомнатную квартиру. Продать такие «апартаменты» довольно сложно. Тем не менее эксперты отмечают, что спрос на многокомнатное жилье будет оставаться стабильным и, даже несмотря на огромное количество новостроек со свободной планировкой, покупать его иногда выгоднее – с финансовой точки зрения.
Рынок многокомнатных квартир эксклюзивен и практически не имеет четкой классификации. При этом многокомнатные квартиры встречаются во всех классах. От эконом – в виде небольших по метражу (до 90 кв. метров) квартир с большим количеством комнат, возможно, переоборудованных из нескольких квартир, в панельных домах советского периода – до элитных многокомнатных квартир современной постройки, сопоставимых по площади с загородным домом (от 200 кв. м). «Многокомнатные квартиры в экономклассе слабо востребованы в силу ряда основных причин, – объясняет Денис Бобков, руководитель отдела аналитики компании Est-a-Tet. – Квартиру в экономклассе чаще всего приобретают для разъезда с родителями, для собственного проживания, в случае рождения ребенка. Поскольку двойни-близняшки рождаются редко, а тройни – еще реже, то обычно потребности в многокомнатной квартире нет».
«Спрос на многокомнатные квартиры сейчас действительно небольшой, а ликвидность их крайне низкая, – соглашается Михаил Васильев, руководитель портала Realty.dmir.ru. – Такое жилье не выбирают с целью краткосрочных инвестиций. К нему обращают свой взор состоявшиеся люди, желающие улучшить условия жизни своей семьи. Наиболее популярные районы для приобретения квартир с количеством комнат от 4 и более – это Арбат, Хамовники, Тверской, Якиманка». Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в этих районах колеблется в диапазоне от 300 до 330 тыс. рублей, что на 30% выше среднерыночной стоимости квадратного метра в квартирах с 4 и более комнатами в Москве (228 тыс. рублей). Интересные предложения есть и на первичном рынке. В основном это четырехкомнатные квартиры на высоких этажах в домах бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра здесь колеблется от 170 до 200 тыс. рублей.
Эксперты рынка недвижимости обращают внимание и на то, что в некоторых районах столицы тяжело найти многокомнатную квартиру, соответствующую желаниям покупателя. «В каких-то районах найти четырехкомнатную жилплощадь иногда очень сложно. Как правило, наибольшим спросом они пользуются у семей, в которых более двух детей, – считает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». По его данным, сегодня около 20,6% объема предложений на рынке приходится на многокомнатные квартиры (количеством комнат от четырех до десяти). Наибольшая доля квартир этого сегмента приходится на четырехкомнатные – 59,4%. 23,3% предложений составляют пятикомнатные квартиры, порядка 6,7% – шестикомнатные объекты. На семикомнатные варианты приходится 4,3% предложения, на восьмикомнатные – 3,5%, на девятикомнатные и десятикомнатные – по 1,4%.
В сегменте экономкласса стоимость квадратного метра в четырехкомнатной квартире, как правило, меньше, чем в трехкомнатной, то есть по общей стоимости они могут быть сопоставимы. Несмотря на относительно низкую стоимость квадратного метра (от 100 тыс. рублей), спрос на многокомнатные квартиры экономкласса в спальных районах Москвы и Подмосковья невелик. Особенно это касается подмосковного рынка недвижимости. «Нужно отметить, что в Московской области спрос на такого рода квартиры действительно практически отсутствует, в Москве он есть, но ограничен – не более 5% от всех сделок», – подытоживает Денис Бобков. Наиболее живым спросом по-прежнему пользуются малогабаритные 1–2 комнатные квартиры с хорошей транспортной доступностью. Такие объекты покупают с привлечением ипотечных средств в качестве первого жилья или для последующей сдачи в аренду.
Как отмечают эксперты, одна из главных особенностей четырехкомнатных квартир заключается в распределении по типам домов. Так, наибольшее количество одно‑, двух-, трехкомнатных квартир расположено в панельных домах, наименьшее – в кирпичных. Большинство же четырехкомнатных квартир, напротив, находится в кирпичных домах, а наименьшее количество – в панельных. «В панельных или кирпичных пятиэтажках хрущевской эпохи найти четырехкомнатную квартиру невозможно – их не строили в то время, – отмечает Алексей Шленов. – Зато в «сталинках» и домах дореволюционной постройки (бывшие коммуналки) такие квартиры встречаются». Стоит сказать, что начиная с 1970-х годов, с приходом эпохи панельных девятиэтажек, в них появились и четырехкомнатные квартиры. В наши дни проблем с увеличением или уменьшением комнат в квартире перед покупателями нет, поскольку в монолитных домах достаточно распространены свободные планировки и покупатель может распланировать площадь по своему желанию – например, на 100–120 кв. м можно организовать как трехкомнатную, так и четырехкомнатную квартиру.
Больше – значит дешевле
Чем же объясняется небольшой, но стабильный спрос на четырехкомнатные квартиры? «Свой выбор на них часто останавливают покупатели, изначально присматривавшие «трешку», – отмечает Лев Литовкин из компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Дело в том, что чем больше площадь квартиры, тем дешевле в ней цена квадратного метра».
За счет этого правила разница в стоимости между трех- и четырехкомнатными квартирами обычно небольшая. Но есть и еще один нюанс: часть четырехкомнатного жилья на рынке – это сблокированные квартиры в комбинации «2+2» или «3+1», приобретение которых экономически очень выгодно. Например, трехкомнатную квартиру площадью 74 кв. м можно купить за 12 млн рублей, а две сблокированные двухкомнатные квартиры в этом же доме общей площадью 110 кв. м продаются за 14 млн. Помимо солидного дисконта покупатель получает «в подарок» еще и второй санузел.
Четырехкомнатную квартиру площадью 110 квадратов в «сталинке» можно купить за 15–20 млн рублей в зависимости от района. «Стоимость «четверок» в панельных домах серии КП начинается от 15 млн рублей за 95 кв. метров. В новых монолитных домах четырехкомнатные квартиры площадью от 150 кв. м продаются без отделки по цене в среднем от 17 млн рублей», – резюмировал эксперт.
Для состоятельных
На рынке аренды жилья квартиры экономкласса с 4 комнатами и более – большая редкость. В основном многокомнатные предложения являются эксклюзивным товаром, объем которого составляет всего порядка 15% от общей доли арендного жилья в столице. «Нанимают такое жилье в основном состоятельные клиенты, а также приезжающие на работу в столицу представители западных стран», – поясняет Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Есть категория нанимателей, которые снимают многокомнатные квартиры в складчину, однако такие случаи единичны. В основном те, кто желает снимать квартиру целой компанией, стремятся сэкономить, а четырехкомнатные квартиры стоят довольно дорого – от 70 тыс. рублей в месяц. «Бывает, когда многокомнатное жилье сдается по частям, – продолжает Галина Киселева. – В этом случае на каждую комнату заключается отдельный договор найма. Ответственность по каждому договору найма арендаторы каждой комнаты несут самостоятельно, без привлечения «соседей».
