Дешевые офисы исчезнут из столицы
Дешевые офисы невысокого качества в пределах Третьего транспортного кольца всегда пользовались бешеной популярностью среди небольших арендаторов. Однако сегмент находится под угрозой исчезновения: новые помещения не появляются, а старые переводятся в более дорогую нишу посредством редевелопмента, говорится в исследовании компании «Миэль — Коммерческая недвижимость».
Бизнес-центры класса С относятся к самому недорогому сегменту офисной недвижимости столицы. Они располагаются в зданиях бывших НИИ, учебных заведений, а также промышленных предприятий, не используемых по назначению и сдаваемых небольшим компаниям.
«В большинстве случаев офисы класса С — это устаревшие здания советской постройки, не имеющие ничего общего с современными бизнес-центрами. Такими офисами могут служить производственные или складские помещения, в которых имеется хотя бы минимальный набор мебели, компьютер, телефон и интернет», — рассказывает Андрей Шувалов, директор департамента стратегического консалтинга архитектурного бюро Dyer.
Основными арендаторами офисов класса С являются небольшие компании, стартапы, а также нередко — фирмы-однодневки. Популярностью данный сегмент пользуется и у крупных холдингов, которые «селят» там свои call-центры и IT-подразделения.
Стоимость аренды помещения в таких зданиях стартует от 4 тыс. рублей за 1 кв. м в год и увеличивается в зависимости от расположения, удаленности от метро и площади.
Дешевизна офисов с лихвой компенсируется не всегда комфортными условиями работы в них: отсутствием качественного ремонта, кондиционеров, парковки и лифта. Вместо охраны часто сидят пожилые вахтеры. «Причины, по которым арендаторы держатся за свои офисы не лучшего качества, могут быть самые разные: экономия, близость к фронт-офису своей компании или к своему потребителю», — указывает Елена Мишина, директор по развитию «Миэль — Коммерческая недвижимость».
Общий объем офисного рынка Москвы составляет около 15 млн кв. м. На долю офисов класса С приходится не более 20%. По данным риелторов, заполняемость арендаторами дешевых офисов в 2011 году приблизилась к 100%. «Cпрос на офисы класса С в пределах Третьего кольца остается стабильно высоким и имеет свою аудиторию. Более того, я не вижу реальных конкурентов этому сегменту. Ставки в бизнес-центрах класса В, даже расположенных вблизи МКАД, выше при существенном проигрыше в месторасположении», — подчеркивает Мишина.
Несмотря на высокий спрос в данном сегменте, эксперты пророчат медленное вымывание старых офисов со столичного рынка недвижимости. В первую очередь это связано с тем, что новое строительство бизнес-центров ведется исключительно в сегментах А и B. Помимо этого, часть офисных площадей будет выведено вместе с промышленными зонами, а наиболее ветхие помещения отремонтированы. «Офисы класса С становятся прямыми претендентами на попадание в категорию В и В+ в результате редевелопмента», — добавляет Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty.
