Проблема в пять этажей

Ровно 50 лет назад в Черемушках стартовала жилищная революция - в 1958 году здесь начали строить первый квартал пятиэтажек индустриальных серий, получивших в народе славное имя "хрущобы". Через полвека устаревшие морально и физически "хрущобы" в количестве 23 миллионов квадратных метров (каждый шестой жилой метр в столице) обветшали. Часть из них сносят, переселяя жителей в новостройки. Что делать с остальными - неизвестно. Вернее, известно - немцы давно превратили свои восточногерманские "хрущобы" в современные кварталы, реконструировав их, в том числе без отселения жителей. Но то, что цветет и пахнет в Германии, почему-то упрямо не желает приживаться на московской почве - даже "удобрение" в виде международного соглашения между московской мэрией и муниципалитетом Берлина не помогает. Что не так? Народ ли вздорный, инвесторы жадные или просто "что немцу здорово, то русскому смерть?"

"Пусть исключат нас из этого эксперимента, Бога ради..."

Реконструкция "хрущоб" без отселения из вопроса экономики несколько лет назад превратилась в предмет большой политики. Московская мэрия дружит с городскими властями Берлина, поэтому тема "как бы нам также изящно перестроить свои "хрущобы", как это сделали вы" возникает с регулярностью тоста "за родителей" на семейных застольях. Во время одного из визитов был даже подписан меморандум и определены адреса пилотных домов: N 56, 58, 60, 64 и 54, корп. 2 по улице Юных Ленинцев, что на окраине парка Кузьминки.

Правда, впопыхах забыли спросить у жителей, согласны ли они становиться подопытными кроликами. Просто раскидали по почтовым ящикам информационные листовки с милостивой фразой "вам предоставлено право быть включенными в пилотный проект "Берлин-Москва" и описанием благ, которые несет гражданам реконструкция: утепленные фасады, замененные трубы, пристроенные лифт и мусоропровод.

- Поначалу мы обрадовались - кто ж откажется, чтобы сделали "как у немцев", - рассказывает лидер движения сопротивления кузьминских подопытных Надежда Андрюшина. - Потом поняли, что будем несколько лет жить внутри стройки, сходить с ума от шума и страха, что дом не выдержит. А сверху у нас появится еще несколько десятков соседей. Но мы-то что получим? Лифт? Мы давно привыкли жить без лифта. Мусоропровод - чтобы пошли запахи и тараканы? Во многих новых домах люди заваривают мусоропроводы. Ремонт? Но в квартирах весь ремонт - за свой счет. Морально устаревшая планировка и низкие потолки останутся при нас. Некоторым, правда, пообещали пристроить лоджии к кухне.

- К сожалению, увеличить площадь квартир в домах этой серии не получается, - рассказал "Известиям" автор проекта реконструкции домов в Кузьминках руководитель мастерской столичного НИИ типового и экспериментального проектирования Владлен Сухорослов. - В целом проект предусматривает надстройку двух этажей, один из них мансардный. Надстройка из легких конструкций - металлический каркас и заполнитель (пенобетонные блоки). Первые этажи будут нежилыми. На первом этаже в торце появится небольшой детский сад.

Впрочем, этих подробностей жителям пилотных домов не рассказывают, чтобы не будоражить раньше времени. Поэтому граждане ловят слухи и укрепляют дух в ожидании испытаний. Укрепили уже изрядно: на любое появление людей со строительными инструментами реагируют с горячностью обитателей парижских предместий.

- Прошлой осенью пришли люди с бурами и стали без предупреждения сверлить стены, - рассказывает Людмила Полякова из дома N 54. - Что тут началось - бабушки обступили, давай требовать документы, звонить в милицию, приехали автоматчики... Оказалось, проводят обследование... В общем, мы так и не знаем, в каком направлении движется проект и будет ли учтено наше мнение. Мы категорически против реконструкции без отселения. Пускай исключат нас из этого эксперимента, Бога ради...

"Известиям" удалось выяснить, что зависший проект вроде бы сдвинулся с мертвой точки: 18 июня прошло совещание у главы стройкомплекса Владимира Ресина, на котором было решено, что дом все же будет реконструирован - правда, жителей отселят во временные квартиры (так называемый переселенческий фонд) на 6-8 месяцев. Чтобы сделать проект привлекательным для инвестора, предложено найти ему в виде компенсации 10-12 тысяч квадратных метров жилой площади в другом районе города. Кстати, в инвесторы планируется позвать немецкую компанию.

- Не все же Гуса Хиддинка приглашать - можно позвать и немецких строителей, - прокомментировал с надеждой Владлен Сухорослов...

"Мы выполняем национальные проекты - а с нас требуют "долю города"

В это самое время на другом конце города происходят события с точностью до наоборот. Если в Кузьминках народ хотят осчастливить за государственный счет, а он угрюмо сопротивляется, то в районе Динамо жители одного отважного дома вот уже почти 3 года пытаются самостоятельно надстроить этажи. Пока безуспешно.

- Мы предлагали включить нас в проект "Берлин-Москва", - рассказывает автор идеи, председатель ТСЖ "Мишина, 32" Гарри Куренков. - Но нам сказали, что у нас экономика другая.

Экономика на самом деле другая - более логичная, полная бесспорного, какого-то крестьянского здравого смысла. Идея состоит в том, чтобы надстроить над домом еще 5 этажей: один технический, 3 жилых и один мансардный. И сделать это, не отселяя жителей и не рассчитывая ни на какие силы, кроме собственных.

- Мы прочитали Жилищный кодекс и поняли, что капитальный ремонт нам рано или поздно придется делать за свой счет, - рассказывает Куренков. - Зачем же дожидаться, пока дом начнет разрушаться? Тем более что любой более-менее серьезный ремонт тянет на реконструкцию: замена балконов, коммуникаций. Вот мы и решили, что надо надстроить дом. Всем нужно расширяться - выросли дети. Подсчитали, получилось выгодно: метр жилья в нашем районе стоит 8-9 тысяч долларов, а здесь мы можем получить жилье по себестоимости, по 1,5-2 тысячи. Плохо ли - построить себе квартиру в том же доме за деньги, сопоставимые со строительством дачи или покупкой хорошей машины... Из 16 квартир 9 согласились. Остальные не готовы финансировать проект, но готовы потерпеть, потому что получат капитальный ремонт и расширят площадь своих квартир.

Перестройка дома выглядит иначе, чем в Кузьминках, правда, и дом - не совсем "хрущоба": 1957 года постройки, кирпичный, с высокими потолками. На расстоянии 1,5-2 метров от фасада делается новый фундамент, на него ставятся опоры, поверх которых кладется плита - основание для новых верхних этажей. Получается что-то вроде "табуретки под столом", где табуретка - старый дом. За счет нового фундамента площадь нижних квартир увеличивается - кухня - с 9 до 15 метров, спальня - с 15 до 21, появляются лифт и мусоропровод.

- Вы поймите - мы же выполняем национальные проекты: строим себе доступное жилье, способствуем повышению рождаемости, - политическая подоплека проекта в исполнении Гарри Ивановича выглядит исключительно добротно. - И, пожалуйста, выразите благодарность заместителю главы стройкомплекса Виктору Аистову, который курирует наш проект по поручению Владимира Ресина.

Выражаю - хочется верить, что у людей все получится. Хотя возникают самые фантастические проблемы: например, как выплатить городу его долю, которую тот собирается брать с жителей надстроенного дома, и на какие деньги перекладывать трубы теплоснабжения и электросети во всем районе (опять же требование города). Парадокс - вместо того чтобы помочь людям, самостоятельно решающим жилищную проблему, город пытается на них заработать. Немцы бы не поняли...

"Если пойдут трещины - мы уйдем"

Это не единственные в Москве попытки "вытянуть" дома по вертикали. Так, дом N 20 корпус 1 по улице Менжинского (бывший ведомственный дом предприятия "Мособлтара", три ветхих этажа, обшарпанный фасад и боевые лозунги "Нет надстройке!" в каждом окне) инвесторы пытались надстроить сначала на 2 этажа, потом жители обнаружили в проекте семь: 5 жилых и два технических.

- Это тоже "табуретка под столом", но наша "табуретка" такая ветхая, что, пока будут строить, она развалится, - уверена жительница дома Лариса Школьная. - Нам обещают кому лоджию, кому ремонт, остальной массе - по 100 тысяч рублей компенсации. Что это такое? Мы же знаем цену своего метра. А успокаивают они (жилищное предприятие ЗАО ЖЭП "Импульс-Жилстрой" и представители инвестора "Строймонтажсервис") так: не волнуйтесь, забьем несколько свай - если пойдут трещины, мы сразу же прекратим и уйдем... А мы останемся?!

Кстати, операция по пробному забиванию свай уже состоялась в соседнем доме N 19 - очевидцы рассказывают, что жители поливали "забивателей" из чайников...

Понять возмущение людей можно: как минимум один дом в Москве пережил реконструкцию без отселения - дом N 16 корпус 3 по проспекту Маршала Жукова. Вместо 8 месяцев люди жили на стройке почти 4 года.

- Крышу сняли, - рассказывает Мария, живущая в квартире на пятом этаже этого дома. - Текло так, что мы не могли выйти из квартиры - двери разбухли, ручки поотрывались. Четыре года за стеной стучали отбойные молотки. Люди на кухне готовили под зонтиками. Ради чего, спрашивается? Что мы получили?

Получили "на голову" новых соседей, лифт, мусоропровод и косметический ремонт в квартирах, на который без слез не взглянешь.

Вице-президент Московской ассоциации риэлторов Юрий Карамаликов: "Надстройка при нынешних ценах и политике города не выгодна никому"

При стоимости земли и дефиците квадратных метров в Москве невыгодно реконструировать пятиэтажки. Сейчас город перекладывает на застройщика огромное количество дополнительных затрат, которые никогда не входили в смету строительства, например, развитие инфраструктуры. Почти половину квартир забирают на социальные нужды (натурой или деньгами). Возьмите типичную "хрущобу" в 80 квартир. Как правило, они все перенаселены - то есть вместо 80 вам надо уже 160 квартир. Надстроили 5 этажей - людей выселили. И все - фонд выбран. А окупить затраты? То есть даже формальная математика показывает, что надстройка при нынешних ценах и политике города невыгодна ни застройщику, ни городу. Он-то тоже ничего не получит. Решит локальную социальную проблему, при том что остается гигантская жилищная очередь.

Гораздо проще снести весь микрорайон со старыми коммуникациями и построить на этом месте несколько башен по 20-30 этажей. Построили микрорайон, переселили туда народ из хрущевок, а на их месте - еще один новый микрорайон. Получается эффект домино при стремительном обороте вложенных денег.

У немцев - другая ситуация. Там, например, существует запрет на строительство домов выше определенной высоты. Попробуйте построить в Европе многоэтажку в районе со сложившейся инфраструктурой - засудят. Ведь человек покупает дом с видом из окна, и он вправе подать в суд, если вида его лишили, и потребовать компенсацию. В Москве даже люди, которые купили элитную недвижимость, с удивлением могут обнаружить, что у них под окнами построили еще более крутой дом, который перекрывает вид из окон. И сделать ничего нельзя. Желание конкретного жителя никого не волнует. У нас до сих пор нет нормального закона о защите частной собственности. Потому и не прекращаются попытки осчастливить людей без их согласия. 

"У панельных домов будущего нет"

Анна Гараненко

На недавно прошедшую Московскую биеннале архитектуры приезжал специалист по реконструкции немецких пятиэтажек архитектор Штефан Форстер. Он прочитал лекцию о том, как в Германии возвращают к жизни умирающие панельные кварталы советского периода.

- Если мы подойдем к этим характерным районам с точки зрения пространства, то увидим, что будущего у панельных домов нет никакого, - рассказал немецкий архитектор. - Моя задача - переделать существующее пространство в гуманное, достойное жизни. Мы пришли к мысли, что если что-то и делать с пятиэтажками, то их надо трансформировать в нечто совершенно иное. Система такая: мы ломали или трансформировали два блока и строили между ними новый, куда постепенно переселялись люди. Население там в основном пожилое, поэтому нужно было, чтобы новое жилье отвечало их образу жизни. Но на будущее я все-таки надеялся, что новые дома привлекут туда и молодежь. Мы нашли, что эти панельные здания обнаруживают большую гибкость и этим можно воспользоваться.

Форстер полностью изменил планировку квартир, не затрагивая при этом несущие стены. В результате вместо тесных клетушек с крошечными кухнями и темными ванными, узкими балконами и маленькими комнатами получились современные квартиры. Гостиные расширились за счет балкона, вместо которого снаружи появились просторные открытые террасы-палубы. В ванной появилась стеклянная стена, через которую поступал дневной свет.

Проблему отсутствия лифта архитектор решил радикально - раз его нет, то и не надо: пристраивать дорого, кроме того, из-за этого удорожается аренда. Поэтому он просто "срезал" один-два верхних этажа. В конце концов, бывшие пятиэтажные кварталы стали похожи на районы небольших вилл - жители, помимо прочего, получили нечто вроде палисадников (Форстер назвал эти пространства, отгороженные от улицы невысоким забором, "зелеными комнатами").

Впрочем, прежде чем сокрушаться по поводу разницы менталитетов в применении к реконструкции пятиэтажек, надо понять: все-таки немецкие "хрущобы" заметно отличаются от наших. Они и качеством получше, и в отличие от наших вовсе не перенаселены, а очень часто пустуют - поэтому проблема их расселения не так остра. Кроме того, жилье в таких домах чаще всего муниципальное - жители арендуют его у государства, отсюда и проблема "хочу (не хочу) реконструкцию", и войны с застройщиками не существуют. На немецких строителей не давит "атмосферный столб" безумно перегретого рынка недвижимости, как в Москве, где недвижимость считается не крышей над головой, а самым надежным вариантом вложить и "подрастить" капиталы.

А самое главное - немцы, как остальные европейцы, готовы довольствоваться рентабельностью 5-10%. В отличие от наших застройщиков, которым выгода меньше 40% (по самым скромным оценкам) неинтересна.