Московских окон недоступный свет

Рынок московской недвижимости после месяцев застоя вновь растет. Средняя стоимость метра приблизилась к отметке 6000 долларов - это 10-кратный рост за 8 последних лет. Потенциальные покупатели даже с приличным уровнем доходов впадают в отчаяние - еще полгода назад они присматривали "двушки", теперь им не хватает и на однокомнатные. В надежде прикупить хоть какую-то недвижимость многие из них все активнее приглядываются к Петербургу (цены в два раза ниже московских), а также к Екатеринбургу и Новосибирску (цены ниже втрое).

Как комментируют эту тенденцию эксперты, люди начинают понимать, что нет смысла ждать "погоды" в Москве. Разрыв между спросом и предложением, подстегивающий цены на недвижимость в российской столице, только увеличивается.

- В декабре ВЦИОМ в ходе масштабного исследования общественного мнения задал респондентам-москвичам вопрос: планируете ли вы в 2008 году покупать квартиру в Москве? - говорит профессор РЭА им. Плеханова Геннадий Стерник, недавно на страницах нашей газеты предсказавший двукратный рост цен за полтора года. То есть именно покупать на свои деньги, а не получить бесплатно от города или в наследство, - продолжает Стерник. - Угадайте, сколько ответили "да"? 4процента! Это порядка 140 тысяч. Прибавьте минимум 50 тысяч иногородних. Даже в лучшие, "изобильные", времена число квартир на рынке в столице не превышало 100 тысяч в год.

- Теперь за счет сокращения числа коммерческих новостроек 100 тысяч - уже недостижимая цифра,- утверждает Стерник. - Но даже если считать по минимуму, мы получаем двукратное превышение спроса над предложением! Подсчитано, что когда объем предложения квартир в Москве падает до 12-14 тысяч в месяц, начинается "бешенство" рынка, цены взлетают. Сейчас экспонируется самое большее 16-17 тысяч.

Пока что цены не взлетают, но устойчиво растут: в январе - на 5% по сравнению с предыдущим месяцем. Но предложение падает. По подсчетам аналитического центра компании "Миэль", в январе в продаже находилось на 17% меньше квартир, чем в декабре. Здесь есть сезонный, постновогодний, фактор, но цифра тем не менее отражает тенденцию. По данным руководителя информационного портала "Анализ рынка недвижимости" Андрея Бекетова, в третью неделю февраля на вторичном рынке экспонировалось квартир на 7,6% меньше, чем во вторую неделю этого же месяца.

При этом около 80% выставленных на продажу квартир - альтернативные, то есть их продавцы одновременно еще и покупатели. Большинство из них намерены "докупить метры" - условно продать "двушку" и купить "трешку". Но лишние метры не многим из них по карману, следовательно, львиная доля "альтернативных" продавцов будет вынуждена уйти с рынка, так и не став покупателями.

Опасаясь финансовых потрясений в стране, то есть попросту боясь потерять уже накопленное, москвичи все чаще вкладывают деньги в квадратные метры ближнего Подмосковья. Свои варианты ищут и те, кто продает метры в провинции, а купить хочет в столице.

- На Западе трудовая и жилищная миграция неразрывно связаны, - утверждает Геннадий Стерник. - А в Москве преобладает трудовая, которая тянет за собой жилищную. Сюда едут в первую очередь на заработки, за карьерой, учиться... Большинство - не имея достаточно средств на приобретение жилья в Москве. Ценой невероятных усилий, делая огромные долги, часть мигрантов спустя годы обзаводится московской недвижимостью.

Так, может, и хорошо, что цены на жилье в перенаселенной сверх всякой меры Москве растут, сдерживая приток мигрантов?

- Высокие цены не остановят поток мигрантов, но могут ослабить его, - соглашается Стерник. - За последние пару лет мы замечаем, что покупатели-инвесторы из регионов с не слишком высокими доходами все больше интереса проявляют к Сочи, к Черногории. В поисках качественного образования, карьерных перспектив амбициозные, но небогатые провинциалы начинают отказываться от Москвы в пользу Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Киева.

Если эти процессы наберут силу, польза будет всем.

- Функции Москвы гипертрофированы. России нужны города-противовесы, - считает директор Центра геополитических исследований Института географии РАН Владимир Колосов. - И признаки того, что отрыв Москвы от остальных крупных городов сокращается, уже появились: с 1996 года доля обеих столиц во вкладе в экономику страны снижается. Такие города, как Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Новосибирск, - будущие конкуренты Москвы и Санкт-Петербурга. Они мало уступают столицам по таким параметрам, как транспортная доступность, уровень активности населения и бизнеса, интенсивность международных контактов.

По меньшей мере два города - Екатеринбург и Нижний Новгород - претендуют на неофициальный статус третьей столицы России, и, по мнению исследователей, не без оснований. Но даже если в обозримом будущем миграционный ажиотаж и ценовое напряжение в Москве ослабнут, вряд ли для тех, кто здесь останется, что-то изменится радикально. В частности, в сфере недвижимости. Разве что на стадии подъема квартиры будут дорожать не на 100% за полтора года, а на 70%. При цене одного метра, втрое превышающей среднюю зарплату по Москве, - никакой разницы.

В регионах жилье дорожает быстрее

Отдел корсети

Цены на жилье в столицах российских регионов не догнали московские, но по темпам роста им не уступают, а то и опережают их. Виноваты не богатые москвичи, а урбанизация, ипотека и наше растущее благосостояние.

Пять лет назад "квадрат" в стандартной квартире Нижнего Новгорода стоил от $500 долларов, теперь дешевле чем за $2500 не купить.

"Московское происхождение" губернатора Валерия Шанцева спровоцировало разговоры про "московский фактор" роста цен на недвижимость. Но на самом деле москвичи пришли на местный рынок жилья примерно за два года до его назначения. Как пришли, так и ушли.

- Московские друзья собирались купить квартиру в "элитке" с видом на Волгу, - говорит нижегородка Наталья. - Не удалось, все квартиры "с видом" были раскуплены, да и цена - тогда $1,5 тыс. за метр - показалась завышенной.

В правительстве области "московский фактор" тоже считают переоцененным.

- Я не верю в эту версию, потому что норма доходности, которую дают московские квартиры, намного выше, - говорил замгубернатора, в прошлом - региональный министр строительства и глава крупной московской строительной компании Валерий Англичанинов "Известиям". По его мнению, нижегородскую недвижимость покупают жители сел и районных центров области, а не богатые москвичи.

В Новосибирске от 20 до 40% молодых специалистов - приезжие. Поэтому растет спрос на недорогое жилье.

- Мы с женой приехали из села два года назад, - рассказывает сварщик Игорь Садовников. - В декабре обратился в банк за ипотечным кредитом. Двухкомнатная квартира на окраине города обошлась нам в 2 млн рублей. Платить по ипотеке - 19 тыс. в месяц. Думаю, вытянем.

Пять лет назад такая квартира стоила вчетверо дешевле.

В Екатеринбурге за последние пять лет цены на жилье выросли примерно втрое.

- Жилья по-прежнему не хватает, - говорит депутат областной думы Владимир Коньков. - Цены на квартиры стабилизировались, но тенденции к снижению я не замечаю. В городе наблюдается монополия в среде застройщиков.

В столице Урала квартиры активнее стали покупать жители районных центров области. До 80% сделок оплачиваются в кредит.

- Я из городка Сысерть в 50 километрах от Екатеринбурга, - говорит Максим Баев. - Купил квартиру с рассрочкой на 15 лет. Работаю в Екатеринбурге и не хочу каждый день тратить лишние часы на дорогу.

- Большой поток клиентов в последнее время нахлынул из соседней Тюменской области и Ханты-Мансийского автономного округа, - говорит директор екатеринбургского агентства недвижимости "Аленат" Алексей Шумилов. - Жители этих небедных регионов приобретают квартиры для своих детей - студентов екатеринбургских вузов. Наибольший спрос - на однокомнатные квартиры и элитное жилье.

Санкт-Петербург - особый случай. По оценке шеф-редактора еженедельника "Недвижимость и строительство Петербурга" Дмитрия Синочкина, "московская инвестиционная доля на петербургском рынке, причем растущая, составляет от 5 до 15%". В городе есть дома, где почти все квартиры куплены москвичами, например, дом на Фонтанке, за зданием Цирка. Но и здесь в последнее время все больше нужны "однушки" и "двушки".