Надо ли продавать квартиры в столице по "прописке"?

"Известия" уже сообщали (22.11.06), что столичные министры в целом одобрили программу "Москвичам - доступное жилье", по которой большая часть квартир в новостройках будет продаваться коренным жителям столицы - тем, кто прожил в ней 10 лет и более. Другого пути отрегулировать жилищный рынок, метры на котором, как считается, на корню скупают иногородние, в мэрии не видят. Программу отправили на двухнедельную доработку, и, судя по тому, что различные эксперты уже успели найти в программе нарушения вплоть до антиконституционных, дорабатывать есть что. "Известия" решили помочь процессу, оценив основные плюсы и минусы системы, позволяющей москвичам быть "равнее других" при покупке недвижимости.

Продал жилье москвичу - получи деньги обратно. Инвесторам предложат увеличить долю города при строительстве дешевых типовых домов в 2 раза. Если сейчас за право построить жилой дом на московской земле и продать в нем квартиры город забирает себе 30-40% построенного (квартирами или деньгами), то с началом реализации программы город будет претендовать на 60-80% (пункт об этом будет включаться в условия конкурса на земельный участок - так что для инвестора это не станет сюрпризом). Правда, половину из городской доли застройщик может получить обратно - если докажет, что продал квартиры москвичам (с помощью копий договоров купли-продажи, предоставленных в департамент жилищной политики).

Плюсы: инвестор будет заинтересован в покупателях-москвичах.

Минусы: появляется вероятность покупки квартир на подставных лиц, что может повысить цену (обладателю московского паспорта придется платить за услуги).

Первые квартиры - по предъявлению паспорта. В инвестиционных контрактах появится еще один интересный пункт: о том, что инвестор обязуется "придержать" (зарезервировать) до 80% квартир из своей доли на два-три месяца с начала продаж. В это время их можно будет продавать только москвичам. При этом 30% из "придержанного" должно продаваться по ценам, близким к себестоимости (то есть вдвое дешевле рыночных), очередникам, молодым семьям, бюджетникам и другим социальным категориям москвичей по спискам, подготовленным департаментом жилищной политики. Купить такую дешевую квартиру семья сможет только один раз, чтобы не было спекуляций.

Плюсы: москвичи получают реальную возможность купить квартиру с большой скидкой.

Минусы: зависимость от чиновника при составлении списков порождает почву для злоупотреблений; кроме того, инвесторы постараются переложить потерянную прибыль на других покупателей из нельготной категории, то есть цены на чисто коммерческие квартиры станут еще выше.

Не покупать, а снимать. Мэрия собирается строить доходные дома, чтобы москвичи получали пусть не собственную, но крышу над головой. В инвестиционных контрактах на строительство таких домов появятся следующие условия: дом должен работать в режиме доходного не менее 15 лет (только потом жилье в нем можно продавать), а все квартиры нужно сдавать москвичам. Цены на аренду будут рыночные - но город будет частично брать на себя оплату квартиры. Практику субсидий на аренду квартиры собираются распространить и на частный сектор - москвичи-очередники, снимающие жилье, смогут получить помощь от города.

Плюсы: рынок аренды жилья станет прозрачнее и цивилизованнее.

Минусы: психологические трудности - аренду квартиры большинство москвичей не считает окончательным решением квартирного вопроса.

Жилищные кооперативы. Чиновники собираются вспомнить практику жилищно-строительных кооперативов. Будут создаваться специальные ЖСК для решения квартирного вопроса семей с детьми, бюджетников и других категорий москвичей.

Плюсы: ЖСК как способ решения жилищной проблемы целых социальных групп отлично зарекомендовал себя еще в советские времена.

Минусы: По закону невозможно выделить участок земли для ЖСК без конкурса, что резко затрудняет реализацию идеи.

Кого считают москвичом

Человека, который прожил в Москве 10 лет и более. Подтверждением факта проживания служит штамп в паспорте о постоянной регистрации в городе.

Чего ради?

Помимо общих фраз об "обеспечении доступности жилья для всех групп москвичей" в программе есть несколько конкретных цифр. Так, к 2010 году жилищная очередь должна сократиться вдвое (до 100 тысяч семей - сейчас в ней числится около 189 тысяч). Время ожидания квартиры от государства также должно уменьшиться и составить "всего" 10 лет (сейчас первые претенденты на бесплатное жилье имеют стаж 20 лет). А индекс доступности - виртуальный показатель, выраженный в количестве лет, за которые средняя семья может накопить на квартиру, отказывая себе во всем, - сократится с нынешних 10 лет до 7.

Замглавы Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев:

"Мы вводим преференции для жителей города не от хорошей жизни"

Анна Гараненко

Аргументы разработчиков программы прокомментировал корреспонденту "Известий" Анне Гараненко заместитель руководителя Департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев.

вопрос: Разрабатывая подобную программу, городские власти фактически воплощают в жизнь идеологию "Понаехали тут всякие..."

ответ: Меры протекционизма для местных жителей изобретены не вчера и никак не правительством Москвы. Поезжайте в Княжество Монако и попробуйте купить там себе квартиру. Не получится: для этого нужно разрешение от властей, которое иностранцы получают с очень большим трудом (в основном его дают людям, имеющим всемирную известность). Или возьмите Францию - муниципалитет города Ниццы имеет "право первой ночи" на покупку земли, чем периодически пользуется, когда, к примеру, арабская диаспора пытается приобрести участок для постройки мечети. В очень многих странах местное население имеет преимущества при покупке земли и недвижимости. Мы вводим то же самое.

в: А как же свобода передвижения - получается, "все равны, а москвичи равнее?"

о: Мы вводим преференции для жителей города не от хорошей жизни. К сожалению, в столице был и сохраняется более высокий уровень жизни, культуры, образования, здравоохранения по сравнению с другими регионами. Если бы в разных частях нашей страны были одинаковые возможности получить высокооплачиваемую работу или сделать инвестиции (как в США, где лучшим городом для проживания был признан захолустный по нашим меркам Сиэтл), не было бы такого наплыва иногородних в Москву. В 1913 году население Москвы составляло 1 млн 300 тыс человек, в 2002-м - 10 млн 400 тысяч, а в последние годы увеличилось еще на 2 млн человек. А поскольку московская власть избиралась москвичами, то должна в первую очередь заботиться о них.

в: Оппоненты обвиняют вас в нарушении Конституции - нельзя ставить право на покупку квартиры в зависимость от штампа о московской прописке.

о: Боже упаси. Конституция - это святое. Никто не собирается говорить инвестору: "Ты не можешь продать квартиру иногороднему". Пожалуйста, продавай, и по той цене, которую сам установил, но сначала предложи купить ее москвичу. Никакой Америки мы тут не открыли - сейчас аналогичный порядок действует при продаже комнаты в коммуналке, когда сосед имеет преимущественное право на ее покупку. При этом контракты, заключенные год или три назад, мы не собираемся пересматривать. Просто в условия новых конкурсов на застройку участков будет включаться пункт о том, что продавать построенное жилье из доли инвестора надо в первую очередь москвичам. Если те в течение оговоренного в контракте срока (скажем, 3 месяца с начала реализации квартир) не воспользуются своим правом - продавайте хоть негру преклонных годов. Кто из инвесторов готов участвовать в конкурсе на таких условиях - пожалуйста. Кому это неинтересно - не участвуйте.

в: При том что московское правительство фактически монопольно распоряжается землей, это означает еще один административный барьер для строителей, который может привести к удорожанию недвижимости.

о: Мы не собираемся обременять 100% земельных участков этим драконовским ограничением. Мы говорим лишь о самом дешевом жилье эконом-класса. Мы не собираемся регулировать рынок элитных квартир или жилья бизнес-класса, тем более вторичный рынок. Сразу могу сказать, что это будет не более 50% строящихся домов - примерно столько составляет эконом-класс.

в: Тоже немало - каждый второй типовой дом будет для москвичей. Вы вмешиваетесь в рынок.

о: Ну и что в этом страшного? Абсолютно свободного рынка ни в одной стране мира не существует, всегда государство его так или иначе регулирует. Запретительными мерами - введением акцизных марок на алкоголь или ввозных пошлин на подержанные автомобили - или экономическими (в том числе введением новых налогов). Инвесторы так или иначе получат прибыль, которую планировали получить. Еще в бытность Валерия Шанцева вице-мэром он собирал инвесторов и спрашивал, как они отнесутся к положению о резервировании до 50% жилья для продажи по системе социальной ипотеки. Инвесторы, которых под пулеметом никто не держал, сказали, что их все устраивает: с одной стороны, они получают свои деньги, с другой - понимают социальную ответственность. В конце концов, многие инвесторы - тоже москвичи.

в: Получается, в свободной продаже остается всего одна пятая типовых новостроек?

о: И это немало.

в: А если народ начнет зарабатывать на прописке - будет торговать своим правом купить дешевую квартиру?

о: Такие опасения у нас были, именно поэтому мы предусмотрели антиспекулятивные меры. Московская семья будет иметь право приобрести квартиру по такой системе только один раз. Будут вестись списки: кто купил, когда купил. Инвестор будет нам их предоставлять. А мы будем отслеживать, чтобы сегодня член этой семьи не купил квартиру у одного инвестора, завтра - у другого, послезавтра - у третьего.

в: Вы собираетесь отслеживать все договоры купли-продажи?

о: Почему нет? Их же не миллионы. Мы также планируем ввести некий порог обеспеченности жильем для москвичей, покупающих квартиру по системе резервирования. Мы не собираемся давать право покупки москвичу, у которого уже есть 3 квартиры, а хотим ограничить это право семьями, у которых одна-единственная квартира либо жилищная обеспеченность не превышает одной комнаты на члена семьи. Те люди, которые захотят воспользоваться системой с целью спекуляций, не смогут этого сделать.

в: Некоторые эксперты опасаются, что цены на недвижимость с введением системы вырастут.

о: Цена метра растет не потому, что, как пишут некоторые СМИ, "банда Лужкова и Ресина, сговорившись с кучкой инвесторов", загнала цены под потолок и этот "мыльный пузырь вот-вот лопнет". При этом почему-то оказывается, что "лапы" этой "банды" достали до Подмосковья, Санкт-Петербурга и всех крупных городов России - везде ведь цены растут. Цены определяются балансом спроса и предложения. В Москве сложилась ситуация, когда платежеспособный спрос опережает предложение - доходы населения растут, вклады в банках превысили 3 триллиона рублей. Нигде в программе не написано, что сократятся объемы коммерческого строительства. Просто инвестор, когда к нему придут три человека (один москвич, два иногородних) с просьбой продать квартиру, ткнет пальцем в москвича, потому что за это ему будет сокращена доля города.

в: То есть вы считаете, что права приезжих не нарушаются, когда их фактически выдавливают с рынка дешевого жилья?

о: Не один я так считаю. Любые программы проходят строгую процедуру согласования в правовом управлении, юристы никогда не пропустили бы документ, который не соответствует Конституции. На заседании присутствовал прокурор Москвы, он ни слова не сказал про то, что "одумайтесь, ваш проект противоречит основному закону". Более того, этот проект был направлен нами в Федеральную антимонопольную службу: в части мер протекционизма она не увидела ничего нарушающего федеральное законодательство. Если кто-то что-то найдет, мы готовы исправиться. Но, уверяю вас, таких нарушений там нет.

в: Вы так уверены в том, что сможете добиться от участников рынка послушания, - между тем известно, что любые административные барьеры при желании можно обойти.

о: За последние 10 лет наш департамент создал достаточно много программ, которые предусматривают льготное приобретение жилья. Знаете, сколько было скепсиса, когда мы начинали программу "Молодой семье - доступное жилье"? И ничего, работает. Давайте попробуем. Как говорил Наполеон, "ввяжемся в бой, а там посмотрим".

Как отреагирует рынок

Михаил Москвин-Тарханов,
председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству:

"Инвесторы имеют фантастическую доходность - значит, город, предоставляющий им землю, может многое с них требовать"

- Программа "Москвичам - доступное жилье" безусловно повлияет на цены. Задуманные меры - не что иное, как удаление 1/5 продаваемого жилья в нерыночный сектор. Сейчас на рынке недвижимости происходит выравнивание спроса и предложения - цена метра относительно стабильна. С началом реализации программы предложение уменьшится, что способно снова разогреть рынок. Но в целом программа несет положительные моменты - с ее помощью можно хотя бы отчасти отрегулировать приток в столицу "новых москвичей". Сегодня с учетом цены квадратного метра, который зашкалил за $4000, инвесторы имеют фантастическую доходность - значит, город, предоставляющий землю, может многое с них требовать, выставляя свои условия и по качеству строительства, и по этажности, и по расселению жителей ветхих домов, и по протекционизму москвичам.

Григорий Куликов,
председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ":

"Если инвесторов слишком сильно "прижать", они могут направить свои капиталы в другую сферу"

- У меня большие сомнения, что инвесторы-застройщики выстроятся в шеренгу и безропотно выполнят все требования города, касающиеся преференций для москвичей. Можно сколько угодно рассуждать о социальной ответственности бизнеса, но коммерческая структура создается для генерирования денежных потоков и получения прибыли. Все инвесторы умеют считать - проект должен быть в разумных пределах выгодным, иначе их не заставишь в нем участвовать. Прямая зависимость от города существует только у производителей панелей для типового жилья. У всех остальных есть выбор. Сегодня одни московские застройщики активно пошли в регионы, другие - в строительство коммерческой недвижимости разных видов (и логистических комплексов, и офисно-торговых). И стали строить меньше жилья. Если инвесторов слишком сильно "прижать", они могут направить свои капиталы в другую сферу - на рынок элитной недвижимости, например, где инвестиции более эффективны, чем при строительстве типового жилья.

Олег Репченко,
аналитик рынка недвижимости:

"Не исключено дополнительное подорожание квартир на вторичке"

- Ограничение продажи квартир в столичных новостройках иногородним не означает, что они станут покупать в Москве меньше жилья. Просто региональный спрос, который распределен сейчас и на первичный, и на вторичный рынки, сместится только на вторичку. Казалось бы, в этих условиях москвичам будет легче приобрести квартиру в новостройке, однако этот вариант подходит далеко не всем. Квартиру в новостройке надо долго ждать, как правило, несколько лет, и делать недешевый ремонт с нуля. Практика показывает, что такой путь решения квартирного вопроса подходит скорее для людей с достатком выше среднего, которые уже имеют какое-то жилье. Основная же масса москвичей (около 70-80%) улучшает свои жилищные условия путем обменов (так называемые "альтернативные" сделки). А для обмена нужны именно квартиры вторичного рынка, в которые можно вселиться сразу, сделав в лучшем случае небольшой косметический ремонт. В этом свете принудительное смещение регионального спроса на вторичный рынок может привести только к ухудшению положения москвичей, так как подобрать жилье для обмена станет сложнее. Более того, не исключено и дополнительное подорожание квартир на вторичке.

Михаил Евраев,
начальник управления Федеральной антимонопольной службы:

"Мы изучим программу"

- Программа станет объектом пристального внимания со стороны службы, и если мы найдем там нарушения, будем требовать ее отмены.

ИНТЕРНЕТ-ОПРОС

Программа мэрии Москвы "Доступное жилье - москвичам"

Сократит число квартир, приобретаемых иногородними 2%

Породит слой посредников-москвичей при покупке жилья иногородними 54%

Приведет к росту цен на жилье на вторичном рынке 27%

Приведет к снижению цен на жилье в среднем по Москве 2%

Вынудит застройщиков уйти из Москвы в регионы 4%

Даст москвичам больше возможностей решить жилищный вопрос 11%

В опросе приняли участие 1564 человека

Ответы читателей "Известий" на опрос см. здесь