$3000 за метр. Цены на столичное жилье взяли новую планку

Средняя цена квадратного метра столичной недвижимости преодолела психологическую отметку в 3 тысячи долларов. И это при щадящей арифметике, не учитывающей элитные и сверхдорогие квартиры. Нервируют не столько цены, сколько темпы: предыдущий рубеж - 2 тысячи - был взят всего полгода назад. Однако не стоит поддаваться магическому воздействию круглых чисел, на самом деле московские квартиры дорожают не так быстро, как кажется. Нельзя сбрасывать со счетов, что доллар в нашей стране дешевеет, а рублевая инфляция все время вырывается из отведенных ей правительством рамок.

Идея некоторых аналитиков не принимать в расчет эксклюзивные квартиры имеет смысл: они могут исказить общую картину. Количественно их доля на рынке очень мала - 1-2%. Соответственно число покупателей таких квартир, иными словами, число сделок, ничтожно. Но каждая из этих квартир по стоимости квадратного метра в 5-10 раз обгоняет типовую. А поскольку сегодня на рынке готового жилья преобладают дешевые с точки зрения потребительских качеств квартиры - условно "хрущевки на окраинах", "элитка" в самом деле становится серьезной статистической помехой.

Но даже если не учитывать самые дорогие квартиры, "средний метр" растет в цене угрожающе быстро. За март - на 9%. За весь первый квартал - на 20%. (Подробнее о причинах гонки цен и о перспективах "Известия" писали 14.02.06.) Хотя не так быстро, как хотелось бы квартирным инвесторам (или "спекулянтам", чья доля в покупательской среде, по некоторым оценкам, достигает 20%). Если следовать методике расчетов Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", доходность вложений в недвижимость получится ощутимо ниже, чем видится на первый взгляд.

- Цены на квартиры традиционно объявляются в долларах, соответственно индекс роста рассчитывается исходя из изменения долларовой цены, - объяснил "Известиям" руководитель Аналитического центра Геннадий Стерник. - Однако доллар в нашей стране дешевеет плюс идет рублевая инфляция. Два этих фактора снижают товарное наполнение доллара. Другими словами, за одну и ту же рублевую зарплату сегодня вы купите товара (в том числе и квартир) меньше, чем год назад. А если получаете в долларах - еще меньше. Поэтому номинальный индекс роста цен отражает динамику рынка весьма приблизительно. Необходимо найти индекс, соответствующий реальным доходам населения. Мы взяли декабрь 2004 года как базовый месяц, с той покупательной способностью доллара, которая была на тот момент. И обнаружили, что приращение стоимости жилья совсем не так велико. В номинальном выражении к марту 2006 года рост средней цены составил 65%. И всего лишь 40% в реальном значении. То есть если вы купили квартиру за 100 тысяч долларов в декабре 2004 года и продали ее в марте 2006-го за 165 тысяч, то на самом деле вы выгадали всего лишь 40 тысяч долларов.

Для тех же, у кого покупка жилья - не бизнес, а житейская необходимость, уточним: выгоднее, чтобы ваша зарплата и другие доходы были номинированы в рублях. А делать заимствования (обычный кредит или ипотека) лучше в долларах.

Источник: Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU