Быстрее всего дорожает жилье низкого качества

Пришествия 2005 года аналитики и операторы рынка недвижимости ожидали с особым трепетом. К тому времени уже на протяжении полугода продажи падали, цены стояли на месте. Прогнозы на 2005 год варьировались от "очень плохо": цены рухнут, рынок новостроек опустеет, до "терпимо": цены чуть-чуть подрастут, но стагнация продолжится. Ошиблись все: во второй половине 2005 года цены взмыли ввысь, демонстрируя рекордный ежемесячный прирост 4-5%. В итоге 2006 год Москва встречает со средней ценой квадратного метра свыше 2300 долларов (элитное и нетиповое жилье не в счет). Что на четверть выше показателя годичной давности.

- Наибольший прирост показали одно- и двухкомнатные квартиры: 29,3% и 28,8% соответственно, - утверждает директор аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - А также квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках и в панельных домах советской застройки. Меньшие темпы роста, напротив, демонстрирует наименее ликвидное дорогое жилье. Минимальный прирост наблюдается в сегменте многокомнатных квартир (14,7%), а также квартир в сталинских домах (17,8%). Медленнее всего набирает цену дорогое жилье, расположенное в Центральном округе: в процентном отношении эти и без того дорогие квартиры выросли в цене в среднем всего на 15,1%.

Такое поведение дорогого жилья вызвано его спецификой. "Элитка" и прежде вела себя гораздо стабильнее в ценовом отношении, чем недвижимость массового спроса. С 2002 по 2005 год цены здесь растут линейно: примерно по 1500-1600 долларов за 1 кв.м, в процентах сопоставимо с инфляцией. Вероятно, это вызвано тем, что на долю элитных квартир приходятся десятые доли процента всего объема продаж на рынке, в этом сегменте обитает малочисленное, но стабильное покупательское сообщество.

- Ситуация в сегменте типового жилья вызывает у наших экспертов больше всего недоумения, - признается гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Старые квартиры в хрущевках могут стоить столько же, сколько и в современных монолитных домах. В то же время в границах некоторых типов жилья просматриваются схожие ценовые тенденции. Например, отмечается повышенный спрос на кирпичные 10-этажки постройки 80-х годов. И падает спрос на квартиры в сталинских домах из-за неизбежной необходимости делать в них масштабный ремонт с заменой всех инженерных систем. Часть объектов из-за некачественного строительства "сползает" из бизнес-класса в эконом-класс. Попытка выдать массовое монолитное домостроение за строительство жилья бизнес-класса не удалась.

Однако некоторые специалисты предрекают начало насыщения рынка элитной недвижимости, завершение периода его устойчивого роста. Аргумент такой. Раньше объекты нового строительства продавались практически без рекламы, сейчас у каждой новостройки есть собственный рекламный бюджет. Раньше большая часть квартир раскупалась на стадии котлована, сейчас квартиры можно выбирать в уже построенных домах. Тем не менее эксперты аналитического центра агентства "Миэль-Недвижимость" утверждают, что на подобные тенденции не стоит обращать большого внимания, так как качественная, ликвидная московская недвижимость по-прежнему остается в нашей стране лучшим, по сравнению с банками, местом сохранения и приумножения капиталов.

Безусловно, хранить деньги можно и в дешевой недвижимости. Но лидерство в темпе роста цен держит, судя по данным ИРН, жилье наихудшего качества, то есть самый дешевый метр. Очевидно, что обладателями такого добра становятся не малочисленные миллионеры со свободными деньгами, а "народные массы", энергично улучшающие свои жилищные условия.

Рост стоимости жилья за 2005 год

Районы (станции метро), $ за кв. м	Декабрь-05	Январь-05
Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская	3788	13,0%
Тверская, Пушкинская, Маяковская	3778	12,3%
Кропоткинская, Парк культуры	3568	13,1%
Фрунзенская, Спортивная	3562	17,4%
Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост	3474	12,6%
Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье	3307	17,2%
Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы	3088	12,8%
Чистые пруды, Красные Ворота, Комсомольская	3060	12,2%
Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар	3011	16,4%
Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая	2909	28,8%
Университет, Воробьевы горы	2859	18,4%
Белорусская	2806	12,8%
Краснопресненская, Улица 1905 года	2791	20,4%
Таганская, Курская	2749	17,5%
Крылатское	2691	26,9%
Ленинский проспект, Шаболовская	2629	17,3%
Сокол, Аэропорт	2579	20,9%
Сокольники, Красносельская	2543	21,2%
Савеловская, Новослободская, Марьина роща	2540	18,8%
Проспект Вернадского	2520	25,7%
Профсоюзная, Новые Черемушки	2516	22,5%
Рижская, Алексеевская	2511	24,4%
Динамо	2444	22,1%
Полежаевская, Беговая	2442	26,3%
Бауманская	2433	19,3%
Академическая	2395	17,2%
Фили, Багратионовская, Филевский парк, Пионерская	2376	25,3%
ВДНХ, Ростокино	2351	26,0%
Беляево, Коньково, Калужская	2348	26,5%
Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский проспект	2314	21,6%
Юго-Западная	2258	16,6%
Молодежная	2246	31,6%
Октябрьское поле	2242	19,8%
Южная, Чертановская	2202	29,4%
Преображенская площадь	2172	28,0%
Тимирязевская, Дмитровская	2169	24,3%
Кунцевская	2155	22,3%
Войковская, Коптево	2149	20,7%
Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект	2134	23,0%
Ясенево, Битцевский парк	2128	26,3%
Семеновская, Изм-кий парк, Электрозаводская, Соколиная гора	2128	23,8%
Речной вокзал	2127	28,4%
Коломенская, Нагатинский затон	2104	23,5%
Тульская, Нагатинская, Нагорная	2100	22,2%
Теплый Стан	2093	27,9%
Строгино	2083	22,0%
Щукинская, Тушинская	2056	20,7%
Свиблово, Ботанический сад	2054	25,1%
Водный стадион	2046	22,5%
Бабушкинская	2026	25,2%
Первомайская, Измайловская, Измайлово	2016	24,8%
Перово	2015	30,2%
Очаково-Матвеевское	2006	25,8%
Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Южно-портовый	1981	21,8%
Петровско-Разумовская, Владыкино	1964	27,2%
Орехово, Домодедовская, Орехово-Борисово	1960	27,9%
Отрадное	1956	23,6%
Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Лефортово	1944	22,6%
Планерная, Сходненская, Тушино	1939	25,1%
Бибирево	1923	28,1%
Новогиреево, Ивановское	1922	26,9%
Пражская, Улица Академика Янгеля, Аннино	1919	27,1%
Медведково	1918	22,8%
Рязанский проспект	1917	27,0%
Царицыно, Каширская, Кантемировская, Москворечье-Сабурово	1890	23,2%
Марьино, Братиславская	1879	28,0%
Улица Подбельского, Черкизовская, Метрогородок	1868	24,2%
Алтуфьево	1866	22,9%
Лосиноостровский, Ярославский	1857	23,0%
Выхино, Вешняки	1842	25,3%
Красногвардейская, Братеево	1840	26,6%
Щелковская, Гольяново	1833	22,5%
Кузьминки, Текстильщики	1830	22,9%
Бескудниково, Дегунино	1823	25,3%
Люблино, Волжская	1806	25,2%
Печатники	1790	27,0%
Новокосино	1784	24,2%
Южное Бутово	1783	24,2%
Митино	1774	19,3%
Жулебино	1772	17,2%
Солнцево	1739	20,0%
Новопеределкино	1721	15,3%
Северное Бутово	1720	14,6%
Бирюлево	1703	23,8%
Зеленоград	1542	28,7%
Куркино	1508	13,6%