Дорогие товарищи

Хороший коммерческий дом (это когда все квартиры продаются за деньги) в неплохом московском районе. Чистый подъезд, славные охранники. В лифте не пахнет. Горят все лампочки. Если какая-нибудь погаснет, позвоните охране - и через 10 минут появится электрик. Требуется слесарь? Аналогично. Сказка? Нет, не сказка. Просто в доме работает товарищество собственников жилья - ТСЖ. То есть работает очень даже непросто, потому что дело это новое и встречает непонимание не только у властей, но и у самих жильцов. В комнате правления товарищества на первом этаже каждый день с 9 и до 6 трудится председатель ТСЖ, красивая женщина Ирина. Не на общественных началах - за зарплату. Ирина живет в этом же доме. Она въехала одной из первых, когда в преддверии зимы в новеньких квартирах не было ни отопления, ни горячей воды. Занялась домом от безнадежности: должен же кто-то сделать его пригодным для жизни. Потом увлеклась, закончила специальные курсы, а потом жильцы выдвинули ее на пост председателя правления. Других желающих не нашлось. Общественная жизнь в доме бурлит. Собрания собственников затягиваются на три-четыре часа и по накалу страстей напоминают перестроечные съезды народных депутатов. Есть свое ГКЧП: группа гражданок попыталась было свергнуть нынешнее руководство ТСЖ, но была подвергнута остракизму. Общее собрание их не поддержало. Вообще "товарищи" все решают сами. Опыта у них мало, и к согласию они приходят с большим трудом. Этот разгул демократии был бы невозможен, если бы полгода назад население новостройки с легкой Ирининой руки не зарегистрировало бы ТСЖ. На ура прошло гордое название "Первая башня". А потом начались разногласия и крики до хрипоты. Обсуждалось самое главное: как и кому платить за коммунальные услуги. У любого москвича, будь он жильцом коммерческого, муниципального или кооперативного дома, есть три возможности: со всеми потрохами предаться родному ДЕЗу, отдать коммунальные услуги на откуп новым эксплуатирующим организациям или заняться обслуживанием дома самостоятельно. Понятно, что большинство жильцов до сих пор имели дело исключительно с ДЕЗами, в прошлом ЖЭКами, и расставаться с этими структурами им было непривычно и потому очень страшно. Однако качество государственных коммунальных услуг всем было хорошо известно, поэтому идею с ДЕЗом все-таки похоронили. Тем более что и ДЕЗ, как показалось Ирине, не рвался взять "башню" на баланс. Возможности выставить жильцам коммерческого дома завышенные расценки у него нет, а связываться с требовательным "средним классом" за обычные деньги ему не хотелось. Эксплуатирующая организация - это нечто вроде ДЕЗа, только коммерческого. Где-то в офисе сидят руководители этой организации и по мере необходимости присылают сантехников-электриков. Жильцам остается только платить (минимум 1 долл. с квадратного метра квартиры). Проблема в том, что управляющий - один на несколько домов и что жильцы не знают, как именно расходуются их деньги, сколько из них идет, скажем, на кожаное кресло для директора и сколько получит собственно слесарь. В итоге выбрали третий вариант. Товарищество самостоятельно наняло на работу трех охранников, двух сантехников, электрика, уборщицу, дворника, главного бухгалтера, кассира и управляющего, положило им хорошую зарплату. Условие было такое: каждый из сотрудников должен работать только на наш дом и жить рядом, чтобы прибежать ночью по первому требованию. Каждый жилец оценивает качество работы персонала, каждый знает, куда идут его деньги. Все документы - на первом этаже, у Ирины: хочешь проверить - пожалуйста, в любой момент заходи, бери, изучай дома с лупой. С учетом этого всего плата за техническое обслуживание составляет 19 руб за квадратный метр. ДЕЗ взял бы вдвое меньше (пока не введена 100-процентная оплата коммунальных услуг). Но в услуги ДЕЗа не входит круглосуточная охрана, постоянное присутствие в доме персонала, чистота и безопасность. К тому же с него не спросишь, куда пошли твои деньги. Теперь Ирина занимается созданием кондоминиума. Дело в том, что каждому покупателю квартиры продавец предъявляет план территории, на котором изображены, допустим, детская площадка, автомобильная стоянка и скверик. То есть человек по сути платит не только за квадратные метры, но и за землю вокруг дома. Эту землю жители коммерческих домов любовно огораживают коваными заборами и устраивают там парадиз на зависть соседям. Это понятно: они платят своему персоналу за обслуживание своей территории и не хотят видеть на газоне бомжей, пивные бутылки и чужие машины. Это по сути и называется кондоминиумом - когда жильцы владеют и управляют не только домом, но и землей рядом с ним. Проблема в том, что земля в Москве ничейная. Межевание (то есть определение, какому дому принадлежит какая территория) началось только сейчас. Иринин дом районная управа поставила в план на 2004 год. Можно, конечно, ускорить дело, но для этого нужно платить деньги в Архитектурно-проектное управление (АПУ) Москвы, и деньги не маленькие. Ирине их жаль, да и товарищество вряд ли одобрит эту идею. Но время не терпит: на территории, которая по плану АПУ (тому самому, который был выдан каждому жильцу при покупке квартиры) принадлежит "Первой башне", местные власти собираются строить многоэтажную коммерческую автостоянку. На плане-то стоянка была подземная, а сверху предполагались детская и спортивная площадки. Ирина в задумчивости: если забор удастся поставить раньше, то победа останется за жильцами и их детишками, если нет, то землю у них оттяпают. Без межевания Ирина не может даже убрать прилегающую территорию, потому что не знает, что тут ее, а что - чужое. Расчищать дорогу сейчас - все равно что за свой счет чистить Тверскую улицу. Управе, понятно, это было бы в радость, но вот жильцы вряд ли согласятся на такую благотворительность. Невыполнима пока и другая Иринина идея: открыть на своей территории, скажем, булочную и газетный киоск. Можно сделать это самим, благо, специалистов в доме хватает, а можно сдать землю в аренду и из этих денег оплачивать нужды товарищества. А теперь о грустном. Покупатели квартир в коммерческих домах не всегда себе представляют, что собственник - это не только права, это и полная ответственность. "Это как если бы вы построили в Москве свой частный дом", - поясняет Ирина. Лопнет труба - никто, кроме вас, не станет ее чинить. Никто не повесит на вашу дверь домофон и не покрасит в розовый цвет зайчиков и гномов на детской площадке. Городские программы вроде "Мой двор, мой подъезд" - не для вас. К тому же никто не будет входить в ваше положение, если у вас внезапно кончатся деньги и вы не сможете платить свои 19 рублей с квадратного метра. Выгнать человека из его квартиры не позволяет закон, зато "товарищи" имеют право лишить неплательщика доступа к общим территориям. Например, в одном московском доме несколько принципиальных неплательщиков ходят по лестницам пешком - в лифты их попросту не пускают. А таких принципиальных хватает... Ирина пока что использует в борьбе с ними метод общественного порицания: вывешивает внизу списки должников. На одном из собраний Ирина послушала-послушала одну энергичную гражданку, развернулась к ней и заявила: а вот вы, дорогая моя, задолжали за столько-то месяцев, так что не вам здесь распоряжаться. "Лишить права голоса!" - весело выкрикнул кто-то, и "товарищи" дружно подняли руки. Энергичная гражданка изумленно закрыла рот. Собрание продолжилось.