В настоящий момент наблюдается продолжение экспансии на рынке кредитования физических лиц, и ипотека выступает одним из наиболее качественных инструментов в реализации этого процесса. Тем не менее заметно, что спрос на жилищные займы, по всей видимости, прошел стадию ажиотажа.
Показатели этого сегмента фактически демонстрируют фронтальное «охлаждение». Если обратиться к полугодовой динамике, то очевидно как резкое снижение количества взятых ипотечных кредитов — на 19% в годовом выражении, так и уменьшение объемов выдачи — на 3,5%. По итогам июня темпы роста ипотечного портфеля банков также демонстрируют замедление до уровней ниже 22% против пиковых темпов увеличения конца 2018 года, превышающих 25,5%. На наш взгляд, у причин охлаждения этого сегмента рынка есть несколько причин.
Одна из основных заключается в том, что отложенный спрос покупателей периода 2014–2015 годов уже удовлетворен. Наиболее комфортные условия для ипотеки сложились в 2018 году на фоне пониженных процентных ставок. Однако во второй половине 2018-го и начале 2019 года условия для ипотечного рынка оказались не столь благоприятными.
Также очевидно, что ситуация с благосостоянием населения продолжает ухудшаться. Исходя из данных Росстата, во II квартале 2019 года темпы снижения реальных располагаемых доходов населения хоть и замедлились до отметки 0,2% в годовом выражении, но в целом динамика за первое полугодие сохраняет негативный характер: снижение прибыли граждан составило 1,3%. Учитывая этот тренд, можно предположить, что у физлиц остается все меньше средств, для того чтобы сделать первоначальный взнос по ипотеке. На такое положение вещей указывают и данные кредитных бюро о снижении количества одобренных заявок по жилищным кредитам с 78% в первом полугодии 2018 года до 66% в первые шесть месяцев 2019-го.
С учетом того факта, что населению не удается улучшить ситуацию со своим материальным положением, наблюдается закручивание «долговой спирали», когда бремя обязательных платежей, в том числе по кредитам, усиливает давление на располагаемые доходы. В таких условиях люди не могут позволить себе появления в семейном бюджете еще одной дыры в виде весьма существенного ежемесячного платежа по ипотеке. По оценкам аналитиков, ее доступность для семьи из двух человек с доходом в 100 тыс. рублей остается весьма низкой: ежемесячный платеж по займу может съедать более 50% общих денег.
В конце 2018 года Банк России пошел на дополнительное повышение ключевой ставки, что также транслировалось в увеличение кредитных процентов. С декабря 2018-го средневзвешенные ставки по ипотеке с уровней вблизи 9,7% выросли к маю 2019-го до 10,5%. К снижению ключевой ставки ЦБ вернулся лишь в начале этого лета, что также определяло весьма сдержанный спрос на ипотеку в первом полугодии.
Наконец, я полагаю, что интерес к таким займам на первичном рынке жилья также мог быть скомпрометирован введением эскроу-счетов, что обернулось усилением сдержанности заемщиков при приобретении строящегося жилья в кредит.
Однако я считаю, что нынешнее ослабление ипотечной кредитной экспансии вряд ли приведет к каким-либо кризисным явлениям. С одной стороны, существенное сокращение объемов выдачи ипотеки могло произойти в условиях реализации отложенного спроса. Однако с учетом достаточно сдержанных темпов роста цен на жилье полагаем, что после этой коррекции интерес к жилищным займам будет оставаться сравнительно стабильным.
С другой стороны, я ожидаю дальнейшего уменьшения ключевой ставки ЦБ. Проценты по ипотеке осенью будут стремиться к уровням 9,5–9,7% и могут продолжить более активное снижение до конца года, если регулятор и дальше будет опускать ключевую ставку.
Это будет способствовать уменьшению маржинальности ипотечных кредитов для самих финансовых организаций. Тем не менее я не считаю, что вероятные потери процентного дохода приведут к значительному снижению ипотечного предложения. Банки заинтересованы в высоком качестве кредитного портфеля. Доля просрочки по рублевой ипотеке от всего портфеля в конце первой половины 2019 года составляла менее 1%. По моим оценкам, в перспективе ближайших двух лет ухудшений по этой части не наблюдается.
В результате я расцениваю наблюдаемое снижение объемов ипотечной выдачи как адекватную коррекцию жилищного спроса и не ожидаю наступления кризисных явлений на этом рынке в перспективе ближайшего года. С учетом совокупности мер ЦБ по охлаждению кредитной экспансии банков, темпы роста ипотечного портфеля в 2020 году могут замедлиться до 12–17%, что тем не менее позволит этому сегменту сохранить за собой статус одного из главных драйверов роста кредитования физлиц в нашей стране.
Автор — финансовый консультант
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
