Богатые незнаменитые: ФНС взялась за безработных арендодателей Москвы
Собственники жилья, коммерческих помещений и транспорта без официальных источников заработка оказались в зоне внимания налоговой. В поле зрения ФНС находятся 154 тыс. трудоспособных москвичей, владеющих движимым и недвижимым имуществом, но не имеющих подтвержденных официальных доходов. Налоговики подчеркивают, что речь идет не о разовой кампании, а о продолжении системной работы по выводу поступлений граждан «из тени». По итогам 2025 года почти 64 тыс. жителей столицы, ранее считавшихся неработающими, были вынуждены официально задекларировать доходы. Это позволило дополнительно привлечь в бюджет более 9 млрд рублей налогов и страховых взносов. Какими инструментами пользуется налоговая, чтобы «обезжирить» недобросовестных налогоплательщиков, разбирались «Известия».
Кто в зоне риска
В первую очередь внимание налоговиков обращено на физических лиц — владельцев жилой и коммерческой недвижимости, чьи официальные доходы не соответствуют объему принадлежащего им имущества. Условно таких собственников можно разделить на две категории. Первая — полностью неформальные арендодатели, рассказала «Известиям» источник в налоговых органах столицы.
— Они сдают квартиры, комнаты, апартаменты, офисы, склады, магазины или машино-места без подачи деклараций, регистрации ИП либо статуса самозанятого, — пояснила собеседница редакции. — Оплата в таких случаях нередко поступает наличными или переводами на личные банковские карты.
Вторая категория, по ее словам, — это так называемые светло-серые собственники. Формально они уже легализовали деятельность, однако могут показывать лишь часть доходов. Например, в договоре указывается сниженная ставка аренды, а оставшаяся сумма передается наличными либо по устной договоренности или системе взаимозачетов.
Для контролирующих органов эта группа может быть более прозрачной: данные о недвижимости, статусе самозанятого или индивидуального предпринимателя, декларациях и зарегистрированных объектах уже содержатся в государственных информационных системах. Остается сопоставить официальные сведения с фактической экономикой объекта.
В число наиболее заметных кейсов могут попасть владельцы нескольких квартир и апартаментов в новых жилых комплексах, инвесторы, приобретающие недвижимость для последующей сдачи, а также собственники помещений на первых этажах домов, в торговых и офисных центрах. В случае аренды коммерческого объекта юридическим лицом или ИП у налоговой, как правило, больше возможностей для проверки. Договоры, акты, платежные поручения и бухгалтерская отчетность арендатора позволяют сопоставить фактические выплаты с декларациями собственника-физлица. При выявлении расхождений возможны доначисления НДФЛ, пеней и штрафов за прошлые периоды.
— При значительных объемах и регулярном характере операций контролирующие органы могут поставить вопрос о признаках предпринимательской деятельности и необходимости уплаты страховых взносов, — отметила налоговый инспектор.
Как строится процедура
Сначала собственник может получить уведомление в личном кабинете налогоплательщика или письмо с предложением пояснить источник доходов либо добровольно урегулировать ситуацию. В сообщении могут указываться сведения о наличии нескольких объектов недвижимости при отсутствии данных о доходах от их использования. Гражданину в этом случае напомнят о необходимости уплаты налогов с арендных поступлений и предложат подать декларацию 3-НДФЛ за прошедшие периоды либо оформить подходящий налоговый статус, например самозанятого или ИП.
Если ответа нет или сведения вызывают дополнительные вопросы, возможен вызов на комиссию по легализации налоговой базы. На такой встрече налогоплательщику могут представить имеющуюся у ведомства информацию: перечень объектов, следы размещения объявлений, сведения о договорах, проживающих или отдельных финансовых операциях. Добровольное урегулирование обычно позволяет снизить риски более серьезных претензий и санкций.
Источник «Известий» признала, что доказать сокрытие доходов — дело непростое, но сегодня есть запрос на выведение серых арендаторов на чистую воду.
— Доказать получается, если есть свидетель, согласный подтвердить факт передачи денег, но так бывает далеко не всегда, — заявила инспектор, отметив, что любимым прикрытием предпринимательской деятельности остается якобы возврат долга.
Погорели на объявлениях
Дополнительным источником данных для налоговой становятся открытые цифровые следы, добавила собеседница редакции. Объявления о сдаче жилья и помещений на сервисах недвижимости могут позволить сопоставить объект с конкретным собственником по адресу, планировке, фотографиям и другим характеристикам.
После этого может проверяться, отражает ли владелец объекта доходы от аренды в декларации, приложении «Мой налог» или отчетности ИП. Аналогичный подход могут применять к посуточной аренде через онлайн-сервисы и агрегаторы. Особое внимание привлекают объекты с регулярной сменой жильцов и признаками постоянной коммерческой эксплуатации. Косвенные сведения о сдаче объекта могут появляться и у управляющих компаний или ТСЖ. Среди возможных признаков — частая смена проживающих, регулярная выдача пропусков в бизнес-центры, фактическая загрузка нежилых помещений, а также отсутствие собственника при постоянном присутствии арендаторов.
Ранее на физлицах, по словам источника «Известий» в налоговой, внимание особенно сильно не акцентировалось, так как игра не стоила свеч (массовые проверки требуют значительных ресурсов). Но сегодня ситуация меняется. Ставка сделана на предупредительные меры, чтобы заставить человека самостоятельно узаконить свой доход.
Достаточно показаний соседа
У налоговых органов хватает инструментов как мягкого воздействия, так и жесткого, рассказала «Известиям» руководитель налоговой практики, партнер фирмы Five stones consulting Екатерина Болдинова.
— Во-первых, конечно, получение пояснений, дача показаний. Инспекторы могут вызвать на опрос любое физическое лицо. Могут допросить, например, соседку гражданина, который сдает квартиру, или жильцов этой квартиры. Их показания вполне могут стать основой для доначислений, — отметила она.
Во-вторых, налоговый орган может запросить письменные разъяснения об источнике происхождения доходов у самого налогоплательщика.
— И здесь есть серьезная проблема: многие такие запросы, как, впрочем, и повестки о вызове на допрос, приходят либо по почте (а мы знаем, что люди часто не живут по адресу регистрации и почту могут не получать месяцами и даже годами), либо в личный кабинет налогоплательщика (у наших граждан нет традиции проверять его часто), — обратила внимание адвокат. — Поэтому гражданин может даже не узнать, что у него что-то запрашивали, что идет какая-то активность.
Донос с пристрастием
Кроме того, в рамках уже открытой налоговой проверки инспекция может запросить у банка информацию о движении денежных средств по счетам физического лица.
— Наконец, информация может поступить адресно, — заявила Екатерина Болдинова. — Вы удивитесь, как много заявлений от обиженных соседей, бывших жен, поссорившихся партнеров получает налоговый орган. Счета, конечно, на стадии проверки, никто не замораживает, это случается уже после того, как налогоплательщику доначислят налоги, вынесут акт проверки, и он превратится в решение. Это довольно длительный процесс.
При этом налоговый орган нацелен на то, чтобы не выносить акт проверки, а заставить налогоплательщика задекларировать доход и уплатить налоги самостоятельно, подчеркнула адвокат.
— В таком случае, если после подачи декларации налог не уплачивается, а требования об уплате налога игнорируются, действительно может наступить момент блокировки счетов, — заключила она.
