- Статьи
- Общество
- Жилье с обременением: ипотечную квартиру можно сохранить за одним супругом при разводе
Жилье с обременением: ипотечную квартиру можно сохранить за одним супругом при разводе
Ипотечная квартира, купленная в браке, по общему правилу считается совместно нажитым имуществом супругов и делится между ними поровну. Однако на практике раздел жилья может оказаться значительно сложнее, поскольку квартира находится в залоге у банка, а значит, любые решения должны учитывать интересы кредитора. Подробнее о том, как делится ипотечное жилье при разводе и в каких случаях оно может остаться одному супругу, — в материале «Известий».
Какая квартира признается совместным имуществом
Семейное законодательство исходит из принципа равенства прав супругов. Поэтому недвижимость, приобретенная в браке за счет общих доходов семьи, признается совместной собственностью — независимо от того, на чье имя оформлен кредит или право собственности.
Юрист Фатима Карабашева поясняет, что факт регистрации брака является ключевым моментом при определении режима собственности.
— Брак начинается с момента его регистрации в органах ЗАГС. Всё имущество, приобретенное в период брака, считается совместно нажитым, если не доказано иное. Исключение составляют случаи, когда имущество было приобретено до брака, получено в дар или по наследству, — отметила она.
По словам эксперта, если квартира куплена до регистрации брака, она остается личной собственностью супруга, на которого оформлена.
— Если один из супругов владеет квартирой, приобретенной до регистрации брака, она останется его личной собственностью даже в случае развода и разделу не подлежит, — пояснила Карабашева.
Когда ипотечная квартира может остаться одному супругу
Несмотря на общее правило о равном разделе имущества, суд может признать ипотечную квартиру личной собственностью одного из супругов, если будут представлены убедительные доказательства происхождения средств.
— Например, если один из супругов сможет документально подтвердить, что часть средств на первоначальный взнос или погашение ипотеки была получена в качестве подарка от родителей или из других личных источников, суд может учесть это при разделе имущества, — рассказала юрист.
В таких случаях решающее значение имеют документы, подтверждающие происхождение денег.
— Важно доказать источник средств. Это могут быть договор дарения денег, свидетельство о праве на наследство, договор продажи личного имущества, банковские выписки о движении средств, расписка о получении денег или подтверждение перевода средств напрямую продавцу, — объяснила Карабашева.
При этом, если личные средства смешивались с общими семейными доходами, доказать их происхождение будет значительно сложнее.
— Суд оценивает совокупность доказательств. Если деньги были смешаны с общими средствами семьи, подтвердить личный характер вложений становится труднее, — подчеркнула эксперт.
Какие есть способы раздела ипотечной квартиры
На практике существует несколько вариантов раздела ипотечного жилья. Самый простой из них — соглашение между супругами. Бывшие супруги могут договориться о продаже квартиры с согласия банка, погасить ипотечный долг из вырученных средств и разделить оставшуюся сумму. Также возможен вариант, при котором один из супругов берет на себя обязательства по кредиту и выплачивает второму компенсацию за его долю.
Если договориться не удается, спор решается в суде. При этом банк обязательно участвует в процессе как третья сторона, поскольку квартира находится у него в залоге.
Как рассчитывается компенсация супругу
Если жилье остается одному супругу, второй имеет право на денежную компенсацию, размер которой рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры.
— Общий принцип следующий: берется рыночная стоимость квартиры на момент раздела, из нее вычитается остаток по ипотеке, а получившаяся сумма делится пополам, — пояснила Карабашева.
Например, если квартира стоит 8 млн рублей, а остаток долга по ипотеке составляет 3 млн рублей, то чистая стоимость жилья будет 5 млн рублей. Соответственно, компенсация второму супругу составит 2,5 млн рублей.
По словам юриста, для определения стоимости недвижимости суд, как правило, назначает оценочную экспертизу.
— Кроме выплаты денег возможны и другие варианты: передача другого имущества вместо компенсации или рассрочка выплаты, — уточнила она.
Как подготовиться к разделу ипотечной квартиры
Особенность ипотечного жилья в том, что оно находится в залоге у банка. Поэтому любые изменения условий кредита требуют согласия кредитора. Если супруги хотят переоформить ипотеку на одного из них, банк должен убедиться в его платежеспособности. Без согласия банка невозможно изменить заемщика или освободить второго супруга от долговых обязательств.
По словам юриста, ключевую роль в судебных спорах играет документальная база.
— Прежде всего необходимо собрать все документы: кредитный договор, график платежей, банковские выписки, договор купли-продажи квартиры и документы о происхождении денежных средств, — рекомендовала Карабашева.
Эксперт также советует заранее определить стратегию: планирует ли супруг оставить квартиру себе, готов ли к продаже недвижимости или рассматривает вариант выплаты компенсации.
— Важно учитывать и интересы банка, поскольку ипотечная квартира находится в залоге. Без согласия кредитора изменить заемщика или условия кредита невозможно, — подчеркнула юрист.
При этом она отметила, что в ряде случаев супругам выгоднее заключить мировое соглашение.
— Судебные процессы по разделу ипотечной недвижимости могут длиться от шести месяцев до года и более. Поэтому иногда разумнее договориться и оформить соглашение о разделе имущества, — заключила Карабашева.
