На низком старте: в России оживился рынок ипотечного кредитования
С середины 2025 года Банк России перешел к циклу снижения ключевой ставки. Эта тенденция сохранилась и в текущем году. Банки отреагировали на политику регулятора снижением ставок по кредитам, что привело к троекратному увеличению выдач ипотек в январе 2026 года. Можно ли рассчитывать на дальнейшее снижение ипотечных ставок — в материале «Известий».
Устойчивый тренд
За последний год (с февраля 2025-го по февраль 2026-го) ключевая ставка в России сильно изменилась, сократившись с 21 до 15,5%. Вслед за нею снизились ставки по кредитам, в том числе по ипотеке — они опустились с 30 до 20%.
По подсчетам аналитиков Президентской академии, средние ставки по рыночной ипотеке в феврале уменьшились на 0,75%. Эта тенденция привела к росту выдачи таких кредитов — в январе в денежном выражении банки выдали порядка 400 млрд рублей, что соответствует более чем 82 тыс. сделок.
Ажиотаж на ипотечном рынке в начале года опрошенные «Известиями» эксперты связывают с желанием взять кредит по старым условиям, ведь с 1 февраля 2026 года в стране появились новшества. В частности, заработало правило «одна ипотека на одну семью» для семейной ипотеки, а рефинансирование стало распространяться только на рыночную часть кредита (сверх лимита), напоминает директор Банковского института развития Юлия Макаренко.
— Рост числа выданных рыночных ипотечных кредитов, возможно, связан с постепенным высвобождением накопленного спроса (этот фактор еще долго будет драйвером рынка со смягчением монетарного курса), с желанием зафиксировать растущие цены на недвижимость, а также с падением доходности вкладов и желанием инвестировать в более доходные инструменты, в том числе в недвижимость, — рассуждает она.
Долгий разгон
Опрошенные эксперты единодушно сходятся во мнении, что ипотечные ставки продолжат постепенно корректироваться вниз по мере дальнейшего поэтапного снижения ключевой ставки. Вместе с тем, как отмечает МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам Алексей Войлуков, уменьшение ставок по ипотеке происходит со значительным запозданием и в меньшем объеме.
— С конца сентября прошлого года по начало февраля текущего года средние рыночные ставки фактически не менялись, несмотря на то что ключевая ставка за это время снизилась примерно с 17 до 15,5%, то есть на 1,5%, — подсчитал он.
Основным драйвером рынка эксперт видит программы с государственной поддержкой (в среднем под 6% годовых), а не рыночную ипотеку. Однако объемы выдачи таких кредитов сокращаются по мере уточнения критериев и ужесточения параметров.
— В 2025 году банки выдали ипотечных кредитов примерно на 4,1 трлн рублей, что меньше, чем годом ранее. Схожий объем выдач был в 2020 году, — указывает Войлуков.
При этом, как утверждает собеседник «Известий», постепенное уменьшение рыночных ставок частично компенсирует снижение этого показателя в сегменте льготных ипотек.
Что будет дальше
Текущий уровень ставок по рыночной ипотеке, в среднем составляющий около 20,5% годовых, эксперты характеризуют как крайне высокий.
— Даже если к концу года ставки опустятся до 15–17%, это вряд ли позволит восстановить спрос до прежних значений. При таких условиях ипотека чаще используется как краткосрочный инструмент с быстрым погашением, а не как долгосрочный кредит на 20 и более лет, — считает Алексей Войлуков.
Вслед за возникшим ажиотажем начнется замедление кредитной активности, ожидает заведующий лабораторией денежно-кредитной политики Института Гайдара Евгений Горюнов. Ставки по кредитам корректируются вслед за каждым заседанием ЦБ. Но, несмотря на падение ключевой, всё равно останутся высокими, полагает эксперт.
Само по себе смягчение денежно-кредитной политики Банка России он связывает с охлаждением экономики.
— В отсутствие неожиданностей инфляция будет замедляться постепенно. По нашим подсчетам, экономика в 2026 году вырастет не более чем на 0,5–0,7%, — разъясняет собеседник «Известий».
В этих условиях сектор кредитования в целом будет расти, допускают эксперты. Положительную динамику, по мнению Алексей Войлукова, после затишья покажет корпоративное кредитование. Рост в рознице при этом сейчас обусловлен «бумом» автокредитования: россияне массово приобретали автомобили до повышения утильсбора. В 2026 году этот тренд пошел на спад.
— По потребительскому кредитованию сохраняются жесткие регуляторные требования. Скорее всего, этот сегмент, объемы которого сокращаются более года, продолжит стагнировать, — допускает специалист.
Что происходит со вкладами
В номинальном выражении объем средств населения на депозитах по-прежнему растет. Однако в январе общий объем денег на вкладах снизился на 0,9 трлн рублей (на 1,4%). Этот феномен Юлия Макаренко объясняет высокой базой.
— В декабре после получения 13-х зарплат и годовых бонусов часть выплат осела на вкладах. Их объем увеличился на 5,6%, или на 3,6 трлн рублей. Январская просадка при этом связана с тратами в период длинных праздников, — утверждает финансист.
Значительная часть роста объемов средств россиян на депозитах приходится на капитализацию процентов при экстремально высоких ставках прошлого года, утверждает Алексей Войлуков.
— Объем выплаченных процентов за год сопоставим или даже превышает чистый приток новых средств. А в реальном выражении объем средств на вкладах может стагнировать или даже сокращаться, поскольку часть населения начала тратить полученные процентные доходы, — предполагает он.
По словам аналитика, несмотря на снижение депозитных ставок, альтернатив для массового перераспределения средств немного. Эксперт ожидает, что в условиях ограниченного кредитования на фоне высокой инфляции потребности населения будут расти.
— А значит, часть граждан перейдет от сберегательной модели к потребительской за счет использования начисленных процентов и ранее накопленных средств. Таким образом, в абсолютных величинах объем вкладов может расти, но в реальном выражении, с учетом инфляции и снижения ставок, вероятнее стагнация или даже снижение интереса к этому инструменту, — резюмирует Войлуков.
